土地市場降溫 房企拿地節奏放緩

來源:新浪樂居 2018-10-15 07:44:01

近期,萬科“活下來”和“瘋狂拿地”在行業引起不小轟動,似乎曾經的行業領先者對未來市場並不悲觀,與十一期間多家龍頭房企打折促銷、對未來市場不看好的預期形成鮮明對比。萬科的舉動似乎隻有時間才能解答,但部分房企對未來投資的態度則早已在業績會及近期公開場合中表露無疑,謹慎成為共識,先“活下去”才能活得好。

半數TOP10企業明確表態控製拿地收支

放緩拿地節奏

從中報業績發布會及公開場合各房企表態來看,TOP10企業中碧桂園、恒大、融創等明確表示要放緩投資、謹慎拿地。既是出於企業自身的風險控製,也在一定程度也表達了對未來市場走勢不樂觀、不看好。 而龍頭房企的表態往往更具有代表性。

碧桂園提出下半年拿地要持審慎態度,精準獲取,是逆周期還是順周期是根據市場去看,證明了此前叫停全覆蓋戰略並非空穴來風。

恒大在中期業績會也表示基於全國化布局的完善,未來拿地速度將顯著放緩,下半年購買土地會趨於謹慎。時間倒回上一輪周期,在2014年恒大也提出放緩拿地、堅定不移執行多元化戰略,曆史是極其的相似。

而近兩年孫宏斌帶領下的“並購王”融創,早在2016年底就嗅到危險,“控製”、“多看少動”、“保守”、“小心”、“安全”的策略下,提出2018年下半年的整個投資會比較保守。

至於萬科,三季度拿地更多集中在7、8月份,在喊出“活下去”口號之前,9月拿地已經大幅放緩。就萬科自身的規模而言,拿地較多無需做出過分解讀,謹慎不代表不拿地。而且從拿地選擇看,萬科投資始終堅持聚焦核心城市經濟圈,一直符合企業謹慎對待三四線的策略。

龍頭房企都已經開始準備過冬,中小房企也及時做出轉變。上半年拿地較為積極的旭輝、中南、中海等企業,均表示要主動放緩拿地節奏,旭輝9月份拿地價值較1-9月平均值大幅下滑50%,而中南8、9月份拿地少之又少。

跨越規模化門檻

綠城、金茂、世茂不激進也不保守

相較多數房企明確表態謹慎,特殊時期下,不悲觀已經成為一種積極的信號。更不要說仍然保持“激情”,例如綠城,8月中期業績上,提出下半年在買地布局上加大投資力度,但是會優化結構,專攻一些更加擅長的產品。一方麵是總土儲在梯隊內相對不足,2018年上半年總土儲貨值4243億元,去化周期僅2.6年,是為數不多銷售TOP20房企中排在總土儲20名以外的房企。另一方麵,加大投資也是綠城均衡發展,取得更大的利益的手段之一。

而金茂、世茂並未明確指出要放緩拿地,足見對於再上一個規模化的台階“野心”十足。在特殊時期下,保持慣性投資節奏也可以視作對市場保持樂觀。金茂表示保持2017年的拿地速度就可以,世茂也表態全年購地數量及麵積將會比去年超過一倍以上,認為下半年會是比較好的機會,現在市場上還有不少好的並購機會。

此外,中駿也覺得下半年機會比較多,在保證利潤率和IR的回報前提下,對於好的地塊也會伺機而動。從未來會增加6個左右城市公司,進入31個城市的目標也可見一斑。

謹慎投資策略不盡相同

5大方式貫徹企業投資戰略

拿地作為地產開發的生命,如何掌握分寸至關重要。不拿地若沒有充足的土儲,銷售規模增長空間受限,拿太多不符合風險的控製,對資金壓力較大。因此,即便是當前多數房企表示放緩投資,但從各家企業表態來看,策略不盡相同,主要可以分為以下五點:

第一,最為直接和“粗暴,大幅減少拿地甚至停止拿地。出現在規模相對較小、資金緊張的企業。例如協信控股、大名城、恒泰等,三季度均未有新增土儲入賬。而金輝在三季度也幾乎未有新增土儲入賬。

第二,提高拿地標準和門檻。這是最為有效的策略,既能控製風險,也能保存團隊。規模房企中,融創為了控製買地節奏和支出,提高了拿地標準,要求必須保證IRR高於50%,項目淨利潤高於15%。融信中國考慮到資金政策太緊,投資IRR不少於30%,如果下半年機會更多,標準會提高。

第三,收並購、合作拿地、小股操盤等方式分攤風險、壯大團隊。麵對長期規模增長的空間和短期市場的博弈,更重要的是選擇戰略合作夥伴,聯合投資,分享利益、分攤風險,核心就是控製成本。即便是收並購,股權比例也可以放寬至51%,遇到不太好的地堅決不拿。例如禹洲,明確表示以後更多的會采用收並購,股權不用100%,51%也可以,甚至可以小股操盤。

第四,調整拿地結構,采取精準拿地方式。這一類操作方式更多集中在規模房企身上,本身土儲較為充裕,有空間和容錯率來進行結構調整,完善布局。主要分為三種,一種是恒大、首創等企業,堅持核心城市策略。重點布局一二線城市,不準備去四線城市拿地。另一種以綠地為代表,圍繞快速成長的高鐵站和快周轉的三四線城市項目來增加土地購置。最後是新城這類企業,一二三線城市全覆蓋,其他地區主要是省會城市周邊的衛星城和百強縣,以產業發展和人口導向為導向。

第五,充分利用產業作為載體多渠道進行土地儲備。在住宅用地緊缺、價格較高的城市而言,小鎮模式也是拓寬拿地渠道的方式之一。在以住宅為主的同時,通過旅遊地產、產業小鎮、及城市更新項目為輔,積極增加土地儲備,例如雅居樂、華夏等。但收益時間長、不確定性較大,需慎重選擇。

綜合而言,土地市場熱度衰退毋庸置疑,無論是恒大、碧桂園等企業謹慎拿地,還是綠城、中梁仍保持樂觀,又或是旭輝、新城等選擇在出現窗口期的城市擇機而動,實際上都是基於企業自身的發展規模、組織機製以及投資決策所做出的選擇。作為房企的生命線,土地投資預期和信心更為重要,謹慎並不意味不拿地,根據市場行情隨時做出動態調整,才能貫穿周期。

【關注百家號新浪樂居,洞悉房產市場風雲變化。】

點擊查看原文

相關鏈接