房租不應該成為資本的戰利品!

來源:虎嗅網 2018-08-16 11:50:00

本文轉自微信公眾號:照麵(ID:zhaomian010) 。虎嗅網獲授權轉載。

周一下午看到,北京房租在令人不安地悄然上漲後,大量的評論專業與情緒兼具,但每個人都很真誠。

我印象深刻的有兩點:

其一,很多人不希望看到行政力量介入,覺得這是市場經濟的家裏事,批評作者經濟學不過關。

其二,很多人痛斥房租任性上漲,把矛頭指向資本驅動下的長租公寓品牌搶房源大戰,直稱它們惡化了供求關係。

一場辯論,最難分出勝負的地方就在於,沒有哪個參與者說的是完全錯誤的,往往錯中有對,對中有錯。

如果要想從中抽離出來,給出一個客觀不騎牆的評價,坦率而言並不容易。

但是,我們還有另一個辦法可以讓自己跨過這片泥沼:無人機飛行視角。

高度200米,雲台俯視,上帝視角。

然後,就會發現,我們剛剛正在抱怨的房租上漲,是一場多因素製造的作品,而且,它可能還在半路。

在這個“集體謀殺作品”中,至少有三個主角。

先談談一個共同背景:群租整頓。

房租上漲,已不是北京獨有現象。2015年以來,一線城市均出現了租金上漲,不同口徑數據與個人親曆經驗,在社交媒體中比比皆是,此處不贅述。

但是,我們來看看這幾年以來,這些城市都同步發生了什麽?

在廣州深圳,大量的城中村被整頓,相當批量的城中村被改造升級。結果,城中村這種多年來事實上扮演了低租金居住的傳統容器,開始進入曆史。

今年6月,深圳萬科旗下的萬村計劃遭遇深圳富士康公開信事件,美好商業圖景與低收入者的微弱訴求迎麵相撞。

在我看來,“房租版富士康”事件,堪比房價版的“華為遷離深圳”事件,二者傳遞的新聞信號都十分豐富深遠。

發生這個衝突前一周,我正好去深圳看過萬村業務,也與深圳萬村的負責人有諸多交流。在萬科內部,萬村業務被認為是一個地域化特征很強烈,以珠三角為腹地主場的明星成長型業務,前途不可限量。

深圳有1000多個城中村,容納了60%以上人口的居住需求。它對於深圳夢的實現,怎麽高估都不為過。甚至可以說,深圳夢是從城中村開始起步的,沒有城中村的低廉與容納,深圳夢不過是黃粱美夢。

萬村計劃遭遇低收入者公開嗆聲,雙方都有理由,均感委屈。富士康覺得租金被萬村抬升了,而萬村的委屈在於,居住水平升級了,理應有合理利潤。

歸根到底,這個衝突的背後,是萬科高估了低收入者願意為更好的居住水平買單的意願與能力。在一個集中的時間段裏,萬村計劃大爆發,大量樓棟的業主被更高的收益率動員起來,要求提前騰租,向深圳的中低租賃市場投下了一個個深水炸彈,那些早期的低收入原住租客,遭遇難以承受之壓力。

解決的不好,這個衝突會持續發酵;會終結商業想象;會讓萬村的美好生意變成了一個紙上的商業模式而已。

與此同時,在1400公裏外的上海,政府大力清理了群租市場,並且叫停了在工業園區修建群租房。

這一幕也在2000公裏外的北京出現了。

根據媒體統計,2016年,北京拆除違建麵積1500萬平米,這個數字去年是5985萬平米,今年的目標是4000萬平米,前四個月已經完成了1600萬平米。當然,這個口徑是違建,不是群租房。

對群租房的重拳整頓,主要是防止出現安全風險,這個理由是說的過去的。對於政府而言,沒有任何東西可以比人命更重要,它們作出的強力整頓,雖然有爭議,但是將心比心,我們也應該看到其中的無奈與合理。

除此之外,還有一個共同的背景:中國幾個超大型城市的人口偏好發生了調整,宏觀麵要求控製人口規模。

我們不去評價這個政策的初心,但不能否認的是,它的副產品有一個很長的買單鏈條。

租金的上漲,告訴我們,那些被動離開的群體,並沒有真正離開。

事實上,這些被擠出的低收入者,被迫來一次相對昂貴的租房升級。因為人數眾多,他們對原有租賃大池子裏的其他人又構成了一次被動的價格升級。

如同一個巨石,扔到了水中央,然後圈圈蕩漾開來。

此時,又一個“意外因素”出現了。

它就是受到產業資本、風險資本與財務驅動的搶房源大戰。

眾所周知,租房有幾個顯性特征:

1. 有淡旺季,同時決策短期化

我們複盤下租房經曆就知道,人們租房,通常都是租賃快到期前一個月,才開始考慮續租,有的人更是到期前一周才找房,這就意味著,你短期之內就要作出決定,續租還是另找新房。

加上,租房有傳統的淡旺季,集中畢業,集中找房,都讓人們沒有足夠的時間去對衝價格上漲的風險,作為租戶,你的避險措施少,時間不足,淪為租賃市場的獵物是大概率事件。

2. 重置成本高

中國幾個一線城市的租賃市場,中介程度已經很高了,私下自己找到房的概率越來越低,依靠中介找房,是大趨勢,也是大現實。

租賃,分為居間租賃與代理租賃,而居間租賃比重更大。按照慣例,中介費通常是一個月的房租。

這個時候,麵對市場上房東的租金提漲,你就麵臨一個選擇:如果續租,那就接受漲價;如果不續租,另找他房,你需要額外付出一筆中介費,攤薄之後,也相當於提價。

很多人權衡之下,接受漲價,就成為大概率事件。這個心理,往往就是房租的上漲心理邏輯,這張評論留言截圖就很典型。

3. 漲易跌難

一旦房租上漲上去了,就很難回落,因為業主的預期被抬高了。

這麽多年來,從房東到租戶,似乎都接受了一個潛意識:除非經濟危機,不然房租隻會漲,不會跌。經濟學上有個詞匯叫做棘輪效應,同樣適用於房租漲價,一旦接受了一個消費價格,收入再降低一些,也不會輕易減少消費。

我們可以看出,在這三個特征麵前,沒有一個特征是對租戶友好的,全部構成了對房租價格上漲的潛在支撐。

恰恰此時,各種產業資本、風險資本、互聯網外行支持下的中介與長租公司搶房源大戰,曆史性地出現在了曆史舞台上。

於是,在過去兩三年蔚為壯觀的局麵之下,那麽多的租戶,總有一個人要先走。

我們可以點點名字,大概有四類:

1. 以自如為首的專業租房平台;

2. 以開發商為主體、產業資本驅動的長租業務平台;

3. 以風險資金驅動的個人創業型長租公司;

4. 市場上的傳統房產經紀公司。

圖表來自網絡

搶房源大戰,背後一套自己的業務邏輯與財務邏輯,我不打算花費篇幅去評價他們的商業道德與業務模型本身,那是一個更嚴肅的話題。

但是,這場大戰的後果卻也一目了然:預期被迅速改變,不管是增量房源,還是存量房源,上述四大機構,重新組合分配,精裝改造推向市場後,租金的平均水位一路飆升,更嚴重的是,對於租金上漲的預期也一路上揚。

比租金上漲更嚴重的是上漲的租金預期,這是問題的嚴重所在。

站在這個點上,我們可以下一個結論說,資本補貼助力下的搶房源大戰,讓房租預期惡化,房租成為租戶犧牲品的同時,也成為了資本的戰利品。

那麽,誰最有資格來作出這個評價?我認為,應該是參與這個遊戲的人。

這些人心都在這些截圖裏。

這五張截圖的背後,都是鮮活的個人經曆,有房東,也有租戶,也有中介。

就像一個民意調查一樣,他們的立體態度,折射了上述結論的客觀。

不能回避的是,搶房源大戰,讓長租公寓品牌,中介公司、租賃創業,站到了風口浪尖上。

我們認為,現有政策對於資本的利益嗜好,應該有一些針對性的風險提示與對衝。

租賃是一個社會外部性很強的的業務,也是正處在資本風口上的明星生意,它不應該在起跑線上就因為利益導向、輿論危機而迷失掉未來。

它必須更加自律,它也應該配得上有關部門更有預見性的監管。

因為,房租是一個城市的底層必需品上遊價格,它極具傳導性與傳染性,從人心到商務成本。

然而,故事到了這麽還沒有結束,還有一個男主角等待出場。

我把它稱呼為"租賃金融化。

過去五年多,中國房地產的頂層設計就是一句話:房住不炒,租售並舉。這是住房供給側改革的核心內容。

很多人開始時不相信,後來隨著政府的決心與堅持,大家都知道,政府是來真的。

為了把這八個字貫徹下去,過去幾年,有關部門真真切切出台了很多調控措施,成績顯著,過去幾個月很多城市的房價止漲了。未來一段時間,也看不出新房價格上漲的勢頭。

住房供給側改革,其實又分兩個內容:一個是新房供給側改革,另一個是租房供給側改革。後者的一個核心就是,租賃機構化。

我想說的是,恰恰在租房供給側改革裏,出現了一些值得警惕的苗頭。

過去幾年,為了提升租賃在整個樓市認知體係裏的權重與地位,從國務院到各級地方政府,都出台了很多鼓勵文件,希望推動租房市場的培育與發展。

這些措施的初心很好,值得肯定,它希望向市場上增加供給,提供更高水平的租賃產品,也是對過去多年發育不足的租賃市場的強力補課。

文件很多,我就不一一複製粘貼了,總之,從行政,融資到證券化,分門別類,利好措施一大堆,就是為了釋放利好,引導市場由買轉租,假以時日,培育一個用租賃解決居住的全民“認知觀念”。

但是,這個“認知觀念”要形成,客觀上需要一個最好的形象大使:租售比要上去,租金回報率要提高。

道理非常直接。政策鼓勵企業自持物業,但如果沒有足夠的租金回報率,銀行為什麽要給你融資,企業為什麽要舍身投入,一大批美好的租賃物業證券化故事如何才能講的下去?

也就是說,租售比上去,租金回報率提高,房地產存量物業的金融化才能完成,政府文件裏描繪的那些REITS的美好故事才會發生,前提就是房租上漲。

每個政策都是有滯後期的。兩三年前,正是當初的那些文件成功熱啟動了蔚為壯觀的租賃市場,讓存量市場迅速升溫。但是,我們今天也同步看到了租金在飛快地上漲。

原來,經常看看《新聞聯播》還是有好處的,否則你可能連房子都租不起。

那麽,按照這種邏輯推導,會有一個令人不安的結論:我們今天抱怨的房租上漲,很可能隻是開始。

因為,那些紅頭文件中描繪的美好畫麵,要想一一實現,無一不需要房租合理上漲的配合。

自如是房租上漲的主凶麽?資本補貼大戰下的房租是犧牲品,還是戰利品?政策對於它鼓勵效果的評估,是不是應該更有預見性?

我不會把問題簡單歸罪於某一個人、某一個公司或某一個文件,這不是理性客觀的評價。

鐵腕整頓,機構搶房與租賃金融化,是這三個男主角合力製造出今天的租房現狀,它們互為表裏,拆分具體責任,沒有意義,這是一個周期因素疊加的“事故”。

我們每一個人都正在感受上漲的房價與上漲的房租所釋放的焦慮與壓力,但是,批評與指責總是最容易的,而客觀的剖析與負責任的歸位管理,才是最有價值的。

把最良好的期待送給中國的租賃市場,廣闊天地,責任重大,大有可為,但希望中國租賃市場的政策設計,贏在起跑線上,為所有的參與者與租賃用戶,創造一個健康平順的跑道。

最後,欣賞一張7月北京樓市上漲地圖。

本文轉自微信公眾號:照麵(ID:zhaomian010) 。

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