建發廣州援兵 九龍倉入股白雲石井項目中的華南步調

來源:東方財富網 2018-06-13 01:23:00

醞釀了許久,九龍倉第一次踏進了花城廣州。

6月11日,建發國際集團發布公告稱,就旗下一幅位於廣州市白雲區的宅地,引入兩個合作方。

其一便是九龍倉旗下九龍倉置業(廣州)有限公司,其二是一間不知名的房地產開發公司,廣州昌正。

目前,三方已經訂立了一項合作協議。

7.2億入股宅地

觀點地產新媒體查閱公告,九龍倉(廣州)將與建發國際全資子公司廈門益悅置業有限公司,及廣州昌正設立合營企業。

合營企業將由益悅、九龍倉(廣州)、廣州昌正擁有64%、18%及18%的股權。該公司的初始注冊資本為12億元,三方分別出資7.68億元、2.16億元及2.16億元。

除注冊資本出資外,益悅、九龍倉(廣州)及廣州昌正須向合營企業提供股東借款合共約28.22億元,其中益悅須按占合營企業的權益比例負責約18.06億元。

九龍倉方麵將對半承擔餘下的10.16億借款,出資5.08億元。

總的來說,九龍倉此次入股建發項目,到目前為止將動用資金7.24億元。而隨後,在合營公司向益悅收購廣州建穗時理應還要再出一筆款項。

公告披露,地塊由益悅全資附屬廣州建穗100%持有。待合營企業成立後,益悅會在轉讓廣州建穗全部股權取得相關監管批準後10個營業日內,向合營企業轉讓廣州建穗的100%股權。

至於價格將基於由獨立估值師對廣州建穗進行的估值厘定,按其實繳注冊資本平價轉讓。同時,合營企業將成為建發國際一間間接附屬公司,其財務業績將並入後者綜合財務報表內。

另一方麵,上述廣州地塊是原白雲羽絨廠地塊,由建發於今年1月9日競得,並由廣州建穗支付地價。

當天是廣州2017年最後一場土拍,參與拍賣的房企達到了12家,包括了保利、碧桂園、金地、平安、中海、五礦、建發、金地等單獨競拍的企業,以及招商+中糧+金茂和恒基+旭輝兩個聯合體。同時,九龍倉也在列。

競拍從下午3點開始,在不到一分鍾時間,地塊的報價就被屢次刷新。最終,經過三個多小時、約110輪爭奪,建發把報價定格在40.22億元,但沒有達到最高限價,折合樓麵價約29952元/平方米。

這宗地塊位於廣州市白雲區石井鎮石潭路,土地總占地麵積約4.56萬平方米,為城鎮住宅用地,預計建築麵積約13.43萬平方米。

最近於6月8日,廣州市國規委已經公布了該地塊的修建性詳細規劃。公示顯示,地塊將建設11棟住宅,其中編號1-4棟高17層,其餘為33-34層。

此外,小區規劃有幼兒園、商業服務、派出所、社區居委會、郵政所、居民健身場所、物業管理等公建配套項目。項目須於2019年7月9日前開工建設,並於2022年同月同日前竣工。

對於該項目,廣州中原地產項目部總經理黃韜在地塊開拍前,就曾發表意見稱,市中心地塊一直都是開發商比較想要的,所以遭到爭搶不奇怪。但還是會相對比較理性,即使拍到自持也不會百分百自持,如果是全自持開發商不好運營。

建發國際表示,成立合營企業共同開發土地可以分散風險,有利於集團進一步擴大業務規模。

據市場人士分析,項目大概率仍由建發方麵操盤,九龍倉和廣州昌正則會扮演財務投資者的角色。觀點地產新媒體亦嚐試向九龍倉集團及建發集團方麵詢問相關事宜,但截至發稿前未收到回複。

九龍倉華南步調

盡管在年報中寫著,國內發展物業的主要目標城市有北京、上海、蘇州、杭州、深圳和廣州。但九龍倉長期以華東為布局重點,對於華南則基本隻關注佛山地區。

2007年,九龍倉宣布加碼內地投資,隨即多次與招商、中海等內地房企合作拿地,在重慶、杭州、武漢、上海、成都等地獲得多個項目。

華南區域則交由會德豐打理。同為07年,會德豐與招商組建佛山招商會德豐房地產有限公司並多次合作開發樓盤。具體分別為依雲水岸、依雲上城、依雲曦城以及依雲天匯四個項目。

其中,依雲水岸位於佛山樂從,總占地麵積約26萬平方米,規劃總建麵約為46萬平方米,以住宅為主,包括聯排別墅、小高層、高層洋房等產品,分四期開發;依雲上城位於禪城魁奇路,占地麵積約15萬平方米,規劃總建築麵積約為36萬平方米,產品以洋房為主。

依雲曦城則坐落南海獅山,占地麵積約14.2萬平方米,規劃總建築麵積約為42萬平方米。項目由獨棟別墅、雙拚別墅和高層住宅組成;依雲天匯位於南海桂城千燈湖,是高端豪宅項目。占地麵積5.5萬平方米,建築麵積約21萬平方米,涵蓋超高層、平層戶型及複式產品。

而在2011年6月,私有化退市接近一年的會德豐,將上述四個項目,亦是其在內地持有的所有物業全數轉予九龍倉,作價33.85億港元。

九龍倉表示,會德豐在轉讓資產後將全麵退出中國內地的房地產業務,而自己將成為集團唯一深耕內地的房地產公司。會德豐項目的注入填補了公司在華南的市場空白。

當時,九龍倉國內的地產資產布局為,華東區域640萬平方米,華西區域440萬平方米,其他城市(長沙、天津、武漢、大連)120萬平方米。

隨後直到2016年12月,接棒的九龍倉與拍檔綠城合作,以總價17.36億元、6.93萬平方米配建麵積摘牌佛山禪城綠景東路南側、規劃十二路東側一宗地塊。除此之外,當年九龍倉還在北京、杭州獲取了兩宗地塊,均為與綠城的合作項目。

到2017年12月,九龍倉與招商蛇口再續前緣,斥資21.1億元買下佛山市南海區九江鎮沙龍路南金村委會地段一個商住項目50%股權。據了解項目地塊占地麵積為8.14萬平方米,定案為招商悅府,預期於2022年第三季度完成建設。

另外,雙方還合作了招商曦岸項目,位於順德北部,占地6.87萬平方米,建築麵積約27萬平方米,在去年12月開盤。

至於在廣州,九龍倉就僅有零星布局。其中,最出名的是禦東雅苑項目。

資料顯示,禦東雅苑項目的前身名為廣隆大廈。1992年,廣隆大廈是廣州市吸引香港房地產商投資的第一批項目之一,拿下項目的珠江實業在政府牽線下和香港會德豐聯合共同開發。

由於一些資金與法律糾紛等問題,該項目直至2011年才宣布開工。期間,項目的權益因會德豐私有化退市而轉給九龍倉。珠江實業占禦東雅苑30%權益,而九龍倉占餘下的70%,並罕見地主導開發。

另悉,在禦東雅苑之前,九龍倉在廣州還與萬科和招商蛇口有一合作項目--萬科東薈城,九龍倉在該項目中占33%權益,而項目開發主導方為廣州萬科。

2007年至今,回顧11年耕耘可以看到,以財務投資者的身份通過合作模式拿地,是九龍倉在華南,乃至內地發展的主要路徑之一。

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