土地月報|總成交規模回升,一二線成交陷入低穀 - 今日頭條

土地月報|總成交規模回升,一二線成交陷入低穀

來源:廣州樂居網 2018-06-10 08:36:28

整體來看,土地市場成交規模出現上升,土地成交的溢價率也回到高點。

熱點城市將在控製地價的前提下,進一步加強住宅用地和租賃住房用地的供應,一二線城市成交量會因此回升,溢價率還將維持低位;三四線城市土地市場熱度會繼續保持,量價指標也會持續一段時間的高位。

2018年5月,地方城市進入土地政策發布密集期,一二線城市的成交量一再萎縮,三四線城市土地成交持續上行。整體來看,土地市場成交規模出現上升,土地成交的溢價率也回到高點,但受成交結構變動影響,成交樓板價跌至兩年以來最低點。

市場走勢同環比均顯著上漲

年內呈現成交大小月

5月份土地市場供應小幅回升,全國330城市經營性土地供應建築麵積回升至18661萬平方米,環比上漲19%,與3月份的供應小高峰相比幾乎持平,但與去年同期對比來看,供應麵積下跌8%,今年整體的供應量走勢平穩,但同比反而有所下跌,市場供應方麵持續縮緊,將會加劇土地市場供求關係的不平衡;另一方麵,從供應幅數來看,本月供應地塊2980宗,環比上升14%,同比則下降11%,在供應建築麵積小幅波動的情況下,2月份以來供應的幅數持續上揚,從這一層麵來看,出讓地塊平均體量下降,對於開發商來說小盤能夠實現快速開發去化,也是降低資金成本的機會。

總體來看2018年上半年土地市場呈現成交“大小月”的走勢,4月份市場走低後,5月成交規模同環比均表現為上漲,年內1、3、5月份的成交規模相對較高,2、4月的成交則處於低位。5月CRIC監測的300城經營性土地成交供2768幅,幅數方麵同環比分別上漲了25%和39%;成交建築麵積20001萬平方米,環比大漲41%,同比更是大幅增長73%。2017年土地市場在第二季度末逐漸升溫,成交規模上升,按照經驗來看下半年的土地市場成交力度也往往大於上半年,預計6月份開始地市的成交將進一步上升。

從本月土地市場表現來看,整體進入“量漲價跌”的運行狀態,主要原因在於一線、二線城市的土地成交大幅降低,基本上進入“無地可拍”的局麵,且土地成交頻繁遇冷,底價成交的地塊激增,遇冷的主要原因包括:出讓土地性質多為商辦、商辦地塊,且對自持比例要求較高,出讓土地位置相對偏遠等,此外廈門、成都、天津均有地塊由於無人報價而流拍。三四線城市的土地成交量持續走高,並帶動地市整體的成交麵積上行,但是三四線城市的大幅度占比也對土地價格產生較大影響,而且從重點監測的京津冀、長三角、珠三角三四線城市來看,本月這些高地價三四線城市的成交量僅占全部監測三四線城市的不足10%。

溢價率觸底反彈

三四線溢價率重返高點

溢價率方麵,5月份整體溢價率為37%,環比大漲14.7個百分點,溢價率在低位運行了7個月以後首次重新回到30%以上,並且達到12個月以來第二高點。分能級來看溢價率的表現情況,一線城市在成交量極度縮小的情況下,僅有1宗地不是底價成交,平均溢價率低至1.3%,環比上月減少了5.6個百分點,創一線城市成交溢價率新低;二線城市和三四線城市溢價率分別環比上升了11.7個百分點和13.1個百分點,本月的平均成交溢價率為27.8%和42.5%,本月二線城市長沙、成都、合肥等相對地價不高的城市有較多土地出讓,其中郊縣成交的土地中不乏高溢價地塊,另外杭州下城區成交1宗城市頂級商業地塊,也引起了激烈的競爭,最終成交溢價率高達119%,從溢價率來看,二線城市本月平均溢價率為27%,環比上月增加了10.8個百分點,一方麵為受少量熱點地塊的帶動,但主要原因仍在於本月二線城市城市出讓的地塊更多的位於偏遠郊縣,掛牌價較低,這些區域由於土地價值尚未被深挖,掛牌價較低且暫無最高限價的要求,此外企業對於在三四線拿地的價格承受能力較大,導致最終以高溢價成交。在目前土地市場的運行狀態下,企業的拿地成本下行,但同樣被限製的還有銷售價格,提升自身的項目運營能力、周轉速度等將成為可否盈利的關鍵。

重點地塊熱度整體下行

杭州百井坊地塊引關注

5月份重點城市成交總價榜單榜首地塊總價環比大漲,但除榜單前三的地塊外,其他入榜地塊的總價環比均表現為下降,總價榜榜首為107.3億元,環比大漲119%,而總價門檻地塊總價環比下降31%,門檻值僅有21.7億元。榜首地塊由杭州下城區百井坊商業用地摘得,該地塊由於位置優越,商業價值較高,在經過激烈的競拍後由恒隆地產以107.3億元競得,溢價率高達119%,樓板價55285元/平方米,也成為了本月單價最高的地塊;門檻地塊為常州武進區春秋淹城景點附近的1宗商住地塊,由新城以21.7億競得。

單價榜單方麵,TOP10地塊中僅有榜首地塊價格環比上漲,榜單整體下調較為顯著,門檻地塊來自浙江三線城市麗水,成交樓板價為13152元/平方米,刷新了麗水中心城區含宅地塊的最高單價,但在環比降幅扔達到37%。 杭州武林商圈是杭州市中心最具有代表性、最老牌的商圈,目前商圈內已經匯集了銀泰、杭州大廈、杭州百貨等各大商業綜合體,且市中心用地已經成為極其稀缺的資源,位於武林商圈內的商辦地塊——百井坊地塊在尚未掛牌的時候就是各大開發商重點關注的對象。5月28日,該地塊在曆經7個小時的激烈角逐和336輪競拍後,由恒隆以總價107.3億元,樓板價55285元/平方米競得,杭州也將在市中心區域迎來第一座恒隆廣場。隨著杭州的持續崛起,市中心核心商圈的商業價值也將有大幅度的提升,雖然目前來看地塊總價已經超過100億,加上較高的建設和運營的成本,對企業的現金流會產生一定的壓力,但從長遠來看擁有市中心絕 版地塊是恒隆這樣的商業地產商巨大的優勢。

總結

2018年5月,地方政府發布政策頻次顯著提高。南京、深圳等市均在月內發布了土地供應計劃,進一步加強住宅用地供應,深圳更是明確提出保障性住房不得低於年度住宅建設總量的60%。22日,廈門表態要在多渠道增加租賃住房供應,並積極盤活存量房屋用於租賃。25日,大連出台土拍新規,要求擴大租賃住房配建比例最高至30%,土地溢價率最高上限設定為70%。主要方向仍在提高土地的供應量,抑製土地成本,確保土地市場平穩運行。

對於下半年的土地市場走勢,我們認為熱點城市將在控製地價的前提下,進一步加強住宅用地和租賃住房用地的供應,一二線城市成交量會因此回升,不過溢價率還將維持低位。對於一二線城市的優質商辦地塊而言,在住宅用地投 資機會減少的情況下,出於企業平衡區域投 資的需要,未來或許會受到更多的關注。三四線城市方麵,在企業規模競爭不斷激化的行業背景下,土地市場熱度會繼續保持,量價指標也會持續一段時間的高位,但對於房企而言還是應當保持謹慎,尤其對於新進入城市,更應審慎評估投 資地塊的財務可行性

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