5月北京二手房成交量同比上漲67.5% 創14個月新高

來源:鳳凰財經 2018-06-07 06:17:21

原標題:5月北京二手房成交量創14個月新高

□本報記者張玉潔

據諸葛找房數據研究院監測數據,5月北京市二手住宅成交套數18096套,環比上漲32.3%,同比上漲67.5%。繼3月份破萬套後,北京市二手住宅成交連續三個月破萬套,5月二手房成交套數達到過去14個月來的新高。

行業分析人士指出,5月北京二手房交易量破紀錄主要受學區房需求集中釋放、購房剛需結束觀望持續入場影響,在嚴格的信貸措施下,北京房地產市場仍然較為平穩。此外,近期北京限價房政策落實,項目入市有望加快,市場供應量將明顯增加,將有助於平抑房價。

季節性因素突出

新建商品房方麵,雲房數據研究中心數據顯示,5月北京市新建商品房新增供應709套,環比上漲239.23%,同比下降74.89%;成交3496套,環比上漲82.75%,同比上漲0.84%;成交均價43136元/㎡,環比上漲23.56%,同比上漲21.25%;成交麵積29.97萬㎡,環比上漲42.10%,同比下降23.89%;成交總金額120.36億元,環比上漲52.64%,同比下降7.72%。成交項目主要集中於昌平、石景山、通州等郊區。

二手房方麵,中原地產研究中心統計數據顯示,進入4月,北京二手房市場簽約量持續處於樓市調控以來的高位。從單周數據看,最近已經連續3周二手房簽約在3800套以上。

中原地產首席分析師張大偉指出,5月二手房創紀錄最大的原因是部分區域的學區政策調整,特別是東、西城針對學區房入學資格的調整,使得部分家庭出現了家庭內房源過戶。以5月為例,西城區簽約占比達到了8.2%,東城區占比達到了5%。而在往年正常情況下,這兩個區的市場占比基本分別在5%、3%。

今年北京市幼升小政策中,“掛靠四老”——即適齡兒童戶口掛靠在祖父母或外祖父母名下的入學方式受到更加嚴格的政策限製,僅有父母外區無房且三代戶口在片區並實際居住才能夠在所在片區登記入學,因此刺激了部分家庭進行家庭內房源過戶,以保證適齡兒童入學順位居前。

此外,經過一年多的調控,北京市二手房價格調整明顯,從2017年4月開始到現在,12個月累計跌幅超過15%,部分區域房源價格跌幅接近20%。對於部分購房者來說,當下北京的房價已經跌到心理價位,剛需購房者入市。

張大偉指出,目前北京樓市二手房的成交量依然屬於平穩周期中,5月實際剔除學區交易等影響,市場真實成交二手房在1.5萬套左右。整體看,北京市場已經逐漸從2017年三、四季度的最低迷走向平穩。

諸葛找房首席分析師陳雷表示,二線城市調控不斷加碼,熱點三四線城市調控政策頻出,市場熱度被全麵抑製,加之很多城市貸款利率上漲,使得北京市外溢購房需求回流,北京市二手房成交逐步上升,預計後期熱度會繼續保持。待積累的需求釋放完成後,市場會小幅回落,然後恢複穩定。

下半年供給料大增

5月7日,北京市住建委網站發布《關於加強限房價項目銷售管理的通知》(征求意見稿)。市場人士指出,北京樓市加法調控措施明顯發力。在限價房政策明確後,預計未來兩個月北京限價房供應將出現井噴。

為加強房地產調控,2017年以來北京拍出的商品房住宅用地全部限價,但因為限價房政策未明確,這部分項目一直未入市。政策明確後,這部分項目入市有望加快入市,增加市場供應量。

張大偉表示,從市場供應節奏看,140平方米以內的商品房含保障房在2018年前5月隻有5044套供應,大量的限價房都屬於這部分項目中。政策落地後,市場有望加速增加市場供應。今後五年,北京將完成25萬套共有產權住房供地,通過加快房源供應,提升建設品質,公平合理分配,進一步穩定社會預期,堅決抑製投資投機性購房需求,促進住房回歸居住屬性,有效推動北京房地產市場平穩健康運行。

中國證券報記者從多個限價房樓盤了解到,限價房政策明晰後,部分符合直接作為商品房對外銷售的項目已紛紛加快推盤力度,力爭盡快回籠資金。某大型房企昌平限價房項目的銷售告訴中國證券報記者,該項目主力戶型在100平方米左右,總價接近500萬元,非常適合自住。公司也在通過各個渠道不斷加大銷售力度,吸引新老客戶前來選購。

緊信貸仍持續

嚴格二套認定、大比例提高二套房首付和信貸利率,成為本輪北京房地產調控手段中的利器。中國證券報記者從房地產中介和銀行了解到,目前北京首套房利率已經提升至1.1倍基準利率,二套房仍然嚴格執行1.2倍基準利率,購房資金成本明顯增加。常見的抵押貸由於信貸成本大幅提升至基準利率1.3倍以上,已經基本銷聲匿跡。

目前對於非普通住宅仍然嚴格執行首付8成的政策,這使得以往房產交易中常見的陰陽合同現象明顯減少。二套房交易中,做低交易價格至普通住宅(五環內總價不超過468萬元)、購買央產房公房等,是目前為數不多的提高購房杠杆的方式。

中國證券報記者從房產中介處了解到,房貸成本目前處於高位,但放款速度已經明顯加快,房貸額度也較為寬鬆。目前,商業貸款獲批後放款時間大約為一個半月,較前期已經明顯加快。但整體來看,高首付比例和高信貸成本對於大戶型和高總價房屋的交易降溫仍然明顯。

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