三四線城市房價持續上漲,樓市紅利還剩多少?

來源:搜狐財經 2018-05-27 00:35:00

自2018年以來,樓市調控政策不斷加碼,全國各地房地產調控政策已經多達120次。一二線城市房價已經呈現下滑趨勢。然而,令人吃驚的是,三四線城市的房價卻依然堅挺,甚至有漲穿天際的趨勢。根據國家統計局4月份發布的最新數據,三四線城市的房價同比漲幅仍處在兩位數,並仍在繼續擴大。

在三四線城市,兩年前的5000元高價房在如今的隻算起步價,突破1萬元的前赴後繼,甚至出現部分三線城市房價力壓省會城市的現象,就連一些貧困縣也加入了房價飛漲的狂歡之中。

或是中心城市調控趨嚴的購買力外溢

那麽,為什麽三四線城市房價會以這樣一種非正常速度上漲?

一方麵,三四線城市房價的快速上漲的直接原因是中心城市調控趨嚴所導致的購買力外溢。房價上漲一般遵循這樣一個過程:一線城市房價暴漲,然後蔓延到二線城市,最後又蔓延到三四線城市引起房價上漲。

這是因為一二線城市房價拉高後,在限購限貸政策繼續加碼的情況下,知名房產品牌開始布局有潛力的三四線城市,這導致沒有足夠資本買房人會轉而選擇隔壁三四線城市,成就了新的都市繁榮圈,推動該地區房價上漲。

另一方麵,棚改貨幣化改革政策拉動本地住房需求,導致房價上漲。目前全國三四線城市正大力推行貨幣化安置的棚改模式,即以先拆除現有的住房,再以貨幣化補貼之名,由國開行和地方政府最終為拆遷居民提供資金購買本地住房,讓被拆遷者有了購房的資本。既減少了原來的存量,又在短時間內增加了大量需求,進而推動了房價的上漲。

最後,人口回流和城鎮化帶來的農村人口消費能力的上漲也是三四線城市房價上漲的原因之一。一方麵,在一二線城市打拚的很難在一二線城市安家落戶,導致人口回流,住房需求增多。另一方麵,房價上漲的財富效應和農村居民入城會直接導致三四線城市消費增長,對於一二線城市來說,房價上漲更多帶來的是擠出效應,而對於三四線城市來說,房價占城市產值的比例很大,因此財富效應更明顯。並且這種消費水平的上升也使居民的生活方式和消費觀念著改變,對優質住房的需求上升,這也會導致房價上漲。

三四線城市不具備房價長期上漲的基礎,透支了未來的購房需求

那麽,三四線城市的房價會一直持續上漲並保持這種超常的樓市紅利嗎?筆者認為並不會這樣。

在房地產市場,關於房價有一個得到普遍認可的規律:長期看人口,中期看土地,短期看金融。可以說,人口、土地、金融政策都於三四線城市房價變化息息相關。

就目前來說,一二線城市仍然是人口的主要流入地,三四線城市雖然存在人口回流,但總體上還是人口流出的狀態。尤其是房價上漲後,大量開發商湧入三四線城市,由於城市人口數量少,三四線城市購買力有限的短板會將凸顯,並且後續很可能現大量存量住房的現象。考慮到房價與人口長期存在明顯的正相關性,三四線城市人口流出的趨勢使其不具備房價長期上漲的基礎,並且可以說是透支了未來很長一段時間的購房需求。

並且,政策調控也是三四線城市房價上漲的重大阻力之一。 目前三四線城市不僅空置房現象相當嚴重,上漲的房價已經超出了普通大眾的購買力。政府在2017年給三四線房地產的定調:“庫存已然很嚴重的三四線城市,要因城施策去庫存,要支持居民自住和進城人員購房需求。政府的態度很明顯,今後政策必然會加強房地產市場分類調控,更注重因城施策去庫存。因此,三四線城市的房價必然會在一定程度上得到控製。

三四線城市的房子也“是用來住的,不是用來炒的”。這種非正常炒房不僅吹大了樓市泡泡,也增加了潛在的金融風險。因此,三四線城市房價虛漲所帶來的樓市紅利應該不會持續太久,房地產調控政策必將繼續推動市場趨於平穩。(作者係中國財政科學研究院應用經濟學博士後)返回搜狐,查看更多

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