男子隱瞞事實一房二賣 法官查明事實判決合同無效

來源:北青網 2018-05-16 20:01:20

2007年9月,蔣女士全款購得南縣城區寶塔湖畔商品房一套,並裝修居住至今。在得知其住房已被他人取得房產證後,多方交涉,均無果,遂訴至法院。南縣法院公開開庭審理該案,確認蔣女士所購房屋合同有效;確認被告劉某與何某某以爭議房屋簽訂的三份合同無效。

案件回溯

2007年9月,蔣某某看中了何某某自建的位於南縣城區湖畔的一套商品房,與房主何某某簽訂了房屋買賣合同,全款買下該房屋。但因當時條件不成熟,並未辦理房產證、國土證等相關證件,雙方約定一旦辦證時機成熟便盡快辦理證件。

2012年元旦,何某某取得該房屋的相關權屬證書,但沒有為蔣某某辦理登記。此時的何某某因為喜歡賭博,已經是債台高築,欠下了巨款,正為還款而焦頭爛額,四處籌措資金。2014年9月,為周轉資金,何某某經人介紹從一商人劉某處借款16萬元,劉某借款後即發現何某某已無償還能力,兩人達成一致意見,將蔣某某所居住的房屋到房產部門辦理了房屋抵押登記。2014年9月30日,因被告何某某不能償還借款,與劉某協商後,兩人又在房產部門注銷該抵押登記,並著手辦理過戶手續。因符合相關條件,2014年劉某成功辦理蔣某某居住房屋的《國有土地使用權證》《房屋所有權證》。劉某與何某某圍繞該房屋簽訂了三份合同,三份合同價款不一致,且均由雙方簽字。

為維護自身權益,蔣某某遂訴至南縣法院。

法官查明事實判決合同無效

南縣法院受理該案後,因何某某下落不明,法官們多次走訪調查,並與房產部門、公安部門了解相關案情,查找相關證書。

查明劉某雖聲稱買下了該房屋,但買房前一直未進入到房屋內部,未實際查驗房屋,有悖一般交易習慣。且根據《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十四條規定,劉某與何某某簽訂的房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔保,將借款轉化為購房款的行為,應認定為民間借貸。另外,兩被告劉某、何某某簽訂《借款合同》,約定:“由何某某向劉某借款16萬元,以南洲鎮某處房屋做抵押;借款時限為12個月,如借款人到期未歸還借款,此房屋甲方(劉某)自行處理(即此房屋的產權,歸甲方所有)”,根據我國《物權法》《擔保法》規定,此條款為流質條款,其違反法律、行政法規的強製性規定而無效。2007年9月,何某某與蔣某某簽訂房屋買賣合同即《契約》是雙方真實意思表示,且已實際支付使用多年,該合同合法、有效,應繼續履行。

法院依法審理後作出判決:被告何某某與被告劉某以爭議房屋簽訂的三份合同無效;原告蔣某某與被告何某某於2007年9月9日所簽訂的房屋買賣合同即《契約》合法有效。

法官說法

《物權法》第九條第一款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。” 不動產物權的轉移以登記為標誌,登記也具有公示公信的效力。如果賣房人一房二賣,其中一個買房人已經辦理過戶手續拿到了產證,則一般為該買房人取得房屋的所有權。

但是有兩點需要注意:1、已過戶拿到產證者取得房屋所有權是正常的繼受取得房屋所有權,並非基於善意取得製度取得房屋所有權。2、取得產證者不一定能夠取得房屋的所有權。如果取得產證者存在與賣房人惡意串通損害另外一個買房人利益的情況,根據《合同法》第52條的規定【有下列情形之一的,合同無效:……(五)違反法律、行政法規的強製性規定。】取得產證的買房人與賣房人之間的合同無效,根據《合同法》第58條的規定【合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。】取得產證者應當將房屋過戶回賣房人,另外一個買房人可以根據《合同法》第一百零七條的規定要求賣房人繼續履行合同(過戶、交房等)。

點擊查看原文

相關鏈接