房地產投資增長創三年新高 與房企資金增幅“剪刀差”加大

來源:騰訊財經 2018-04-18 02:15:00

本報記者 宋興國 實 習 生 張瑋釗 北京報道

房地產投資增速創下三年來新高。

4月17日,國家統計局公布了2018年一季度全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,一季度,全國房地產開發投資21291億元,同比增長10.4%,其中住宅投資增長13.3%。房屋新開工麵積34615萬平方米,同比增長9.7%,其中住宅新開工麵積增長12.2%。

銷售方麵,全國商品房銷售麵積30088萬平方米,增長3.6%,其中住宅銷售麵積增長2.5%。全國商品房銷售額25597億元,增長10.4%,其中住宅銷售額增長11.4%。

土地市場方麵,“價升量穩”依舊。房地產開發企業土地購置麵積3802萬平方米,同比增長0.5%,土地成交價款1634億元,增長20.3%。

新城控股副總裁歐陽捷認為,隨著2018年貨幣政策不再寬鬆,麵向房地產資金定向趨緊,土地成交大致保持在零增長區間,很可能略有下降,但地價不會下降,甚至還會繼續緩幅上漲。同時,由於今年整體資金環境收斂,政府部門、企業部門、居民部門去杠杆,房企到位資金增速趨勢性下降,投資增速也會趨勢性下降,將會很難繼續保持兩位數的增長。

銷售或麵臨拐點

在前兩月商品房銷售額增速出現短暫回升至15.3%後,一季度總體的銷售額同比增速大幅下降至10.4%。而銷售麵積的增速則隻有3.6%,是2015年6月以來的最低值。

其中,在調控政策影響下,一季度住宅銷售麵積增長2.5%,但價格上漲趨勢明顯,一季度銷售額增長11.4%。

從區域來看,銷售分化更加明顯。市場占比近四成,調控城市更加密集的東部地區,罕見地出現了銷售額與銷售麵積同比“雙降”的局麵,而中西部地區在這兩個數字上則都維持著兩位數的增長。

盡管總體銷售增速減緩,但去庫存形勢依舊良好。3月末,全國商品房待售麵積57329萬平方米,比上月末減少1138萬平方米,是去年9月以來的新高。而住宅市場的去化成果依舊顯著,3月份待售麵積減少954萬平方米。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為,2017年的去庫存取得了明顯成效,去掉了1億平方米庫存,從6.9億平方米變成5.8億。一季度進一步下降到5.7億多,但去掉的庫存基本上是住宅的庫存,且主要集中在實行棚改貨幣化安置的三四線城市,當前房地產的“主要庫存還是樓宇寫字樓,購物中心”。

而隨著住宅庫存的持續去化,房地產銷售增長的動力被認為將進一步削弱。

4月2日,易居研究院發布報告稱,受其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米,環比減少1.0%,同比減少8.7%。這一數據已經連續32個月同比下跌,其中有75個城市庫存規模低於去年同期水平, 100城庫存總量規模已與2013年3月水平相當。

該報告認為,“對於其他三四線城市尤其是地級市來說,倘若市場過熱、庫存不足,那麽此類城市提高銀行信貸利率、出台或升級限售等政策的概率也會加大。”

這無疑會提升購房難度和成本,但另一方麵,調控並沒有放鬆跡象。據21世紀經濟報道記者不完全統計,今年以來,至少14個城市發布了樓市調控新政,其中大連、淄博、衢州等地,差異化調控從“因城施策”升級為“因區施策”。而沈陽、大連、阜陽、昆明等地出台的調控政策顯示,“限售”與“限購”範圍進一步拓展,並開始下沉到三四線城市及縣區。

因此,顧雲昌預計,在調控沒有放鬆、貨幣政策趨緊、購房者買房成本上升等多重影響下,銷售數據由升轉降的拐點可能在2018年年中出現,“2018年銷售超過2017年的可能性是個小概率。”

資金趨緊加劇

而投資數據,則意外維持著2018年以來的良好態勢。

統計數據顯示,繼2月份投資增速大幅提升至9.9%後,一季度,全國房地產開發投資21291億元,同比名義增長10.4%,創下三年來的新高。

其中,住宅投資14705億元,增長13.3%。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.1%。

顧雲昌認為,房地產投資增長加快主要有兩個原因,第一,是土地價格因素。直到今年的一季度,地價的上升幅度遠遠超過房價的上升幅度。第二,2017年房企拍下大量土地,盡管趨勢放緩,但也保持了15.8%的總量增長。去年購置的大量土地進入開發期,導致今年一季度投資增長速度仍然保持在10%以上。

但房企資金鏈偏緊的問題依然存在,且有進一步加劇的態勢。

一季度,1-3月份,房地產開發企業到位資金36770億元,同比增長3.1%,增速比1-2月份回落1.7個百分點。

從房企資金來源構成看,一季度,國內貸款占20.0%,較2017年四季度上升5個百分點;而企業自籌回款資金占比均有所下降,其中企業自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占比分別為31.0%、29.6%和13.8%,較2017年四季度分別下降2.6、3.2和0.6個百分點。

值得關注的是個人按揭貸款,一季度到位5160億元,同比下降6.8%,比1-2月4.3%的降幅進一步擴大。

易居研究院研究員王夢雯表示,2018年1-2月,房地產開發投資同比增幅超過企業到位資金同比增幅5.1個百分點,兩條曲線形成剪刀差,3月曲線開口進一步擴大至7.3個百分點。後續來看,隨著資金環境趨緊,銷售下行加劇了房企的資金壓力,開發商資金麵或將出現變盤,部分企業促銷回籠資金壓力加大。全年來看,隨著開發商資金麵不斷趨緊,全國房地產開發投資兩位數的高增長恐難以持續,預計後續同比將出現回落,增速在年底降至4%左右。

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