上海樓市持續釋放供應:新房剛需崛起 二手成交承壓

來源:東方財富網 2018-03-17 06:27:00

【上海樓市持續釋放供應:新房剛需崛起 二手成交承壓】近期萬科、融創、華潤在上海均有中高端項目入市,從預售證發放情況看,價格基本低於市場預期,但去化行情平淡。中原地產市場分析師盧文曦指出,去年上海市場不好,銷售任務多半沒完成,今年上海地區銷售壓力增大。

  近期萬科、融創、華潤在上海均有中高端項目入市,從預售證發放情況看,價格基本低於市場預期,但去化行情平淡。

  中原地產市場分析師盧文曦指出,去年上海市場不好,銷售任務多半沒完成,今年上海地區銷售壓力增大。3月也是傳統銷售季,所以供應節奏恢複不錯。值得關注的是一些中高端項目報價基本低於市場預期,這也體現房企想盡快回籠資金。盧文曦認為,若新房價格低於市場價也沒有去化7-8成,市場預期可能轉差,銷售將進一步承壓。

  上海鏈家市場研究部監控顯示,以2015年“3·30新政”為代表的寬鬆政策影響,2015-2016年是自2010年以來,上海一二手住宅市場成交的最高峰,二手住宅成交量連續兩年超過30萬套,新建商品住宅成交量亦連續兩年處於10萬套以上的高位。

  隨後的2017年,上海一二手市場成交量均進入近年的低位水平。這一方麵是2016年限購、限貸等調控政策大幅收緊的必然結果;同時,也與2015-2016年高成交量下,大量有效客源與房源的消耗有關。

  同時,2017年上海市二手房共計成交15.19萬套,同比大跌60%。進入2018年,1月份二手房成交1.15萬套,環比下跌5%,同比上漲22%,市場回調趨勢並未改變。上述機構預計,2018年前三季度成交套數仍將維持在每月1.2萬套左右,二手房交易將繼續降溫,買賣雙方將進入新一輪市場博弈,也即“有價無市”狀態。

  供應端調整

  克而瑞房地產研究中心總監楊科偉指出,經過一年多調控,多數房企基本都已接受大環境向下的事實,逐步尋求投資銷售的應對之道,因而未來市場開發投資額等指標趨於平穩發展。

  有數據顯示,截至2月26日,上海商品住宅存量麵積雖僅482萬平方米,但市場去化速度由2016年1-12月的月均108萬平方米左右,降低到2017年下半年截至2018年2月25日的月均42萬平方米。

  上海鏈家市場分析師趙葆根認為,供應端是影響新房市場成交的重要因素。在市場熱度較高的2015-2016年,市場處於供小於求狀態;而在2017年市場降溫後,新增供應量依然低於成交量。由此造成上海新房存量的逐漸萎縮,2015年初尚有9.19萬套,至2017年底已降至3.12萬套,這也是去年新房市場處於低位的主要原因之一。今年1月,由於供應小幅放量(以外圍中小套型為主),月成交量恢複至4300餘套,為去年8月以來最高。可見今年新房市場成交,將很大程度上取決於供應端能否釋放更多適合自住型需求的房源。

  據分析,隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批,2018年二三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上,屆時,指標意義上,上海已經存在去庫存壓力,樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

  同策谘詢研究總監張宏偉則指出,上海一手房需求最低7.4萬套左右,但因為2017年供應才3.4萬套,是曆年平均的30%左右,造成了需求麵的極度壓抑。2017年需求僅5萬套,是曆史最低值的70%。市場供應一旦放量,被壓抑的需求也會隨之爆發。

  趙葆根認為,今年,在政策麵鬆動可能性較小的情況下,上海市場依然會保持低位的主基調。新房市場能否回升,主要取決於供應端。而二手房市場,經過2017年的成交低穀後,有效房源、客源客觀上也得到一定恢複,成交有望在去年下半年以來的低位基礎上略有回升。

  值得注意的是,今年以來,全市新房市場的成交重心,顯著向中低價位偏移,總價500萬元以下的房源,占到今年以來(截至3月15日)總成交量的78%,而去年全年,這一比重為62%。由於近年上海住宅用地出讓,絕大部分位於外圍區域,且在2016年2月的土地新政中,即對宅地的中小套型比重作了嚴格規定。因此,未來外圍中小套型、中低價位房源,將是上海新房市場的主流。

  市場趨於理性

  然而,上海房地產市場已經趨於理性,新房市場也不再會像前兩年那樣有如此多的“日光盤”出現,購房者對於項目的考量回歸到日常生活便利度和產品本身層麵。

  2月24日靜安康鑫家園項目開盤,靜安區市中心地段,周邊二手房均價10萬元/平方米,而該項目單價6.1萬元/平方米起。

  3月12日,位於上海閔行古美板塊的同濟融創玫瑰公館搖號開盤,共推出266套房源,戶型為96-144平方米3-4房,均價約6.9萬/平方米。現場共860組有效客戶參與搖號,認籌率達300%以上。所推房源已於當日售罄。

  今年以來,上海陸續推出不少新盤,其中有“銷售火爆”的,也有“業績慘淡”的。

  據不完全統計,最近上海開盤項目有7個。除前述,還有位於青浦徐涇的“網紅盤”——萬科天空之城,3月10日開盤,283套房源銷售8成;位於嘉定的盤古園府3月2日開盤,推出416套房源認籌數僅約100組,據網上房地產統計,目前已簽約47套房源;同在3月2日開盤的中糧南橋錦雲坐落於奉賢南橋新城板塊,328套房源已幾近售罄;1月份開盤的南翔純新盤,華誼逸品瀾灣推出480套房源,目前銷售了近300套;1月31日開盤的桐南美麓一次性推出836套房源,1月至今共簽約770套。

  從目前上海新房市場的銷售情況來看,“房住不炒”基調已經逐步顯現,購房者的置業策略顯示出相對理性的態度。產品品質不佳、生活配套有瑕疵等問題會直接影響到最終成交。

  上海中原研究院二手數據監測顯示,2月全市二手住宅成交6,842套,環比下滑50.05%,成交量大幅下降。但與此同時,價格卻以微漲趨勢為主。全市295個有效樣本樓盤中,8個樓盤價格環比下跌,其中4個樓盤跌幅大於5%,4個樓盤跌幅小於5%。287個樓盤價格環比上升,其中275個樓盤漲幅小於5%,漲幅超過5%的樓盤有12個。

  值得關注的是,據上海鏈家統計,今年截至3月11日,全市新建商品住宅套均成交金額為509萬元,相較去年四季度的655萬元,下降140多萬元;套均麵積也從去年四季度的132平方米,下降至今年以來的117平方米,市場成交進一步向小麵積、低總價方向傾斜。

  同策谘詢一份研究報告顯示,今年2月,上海商品住宅共去化20萬平方米,同比去年下降42%,環比下跌幅度高達60%。上海庫存量穩中有跌,從近3個月移動存銷比來看,上海商品住宅去化周期在12.48個月左右。

(原標題:上海樓市持續釋放供應: 新房剛需崛起 二手成交承壓)

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