重磅!成都發布租房指導意見,居住證入學、公積金付房租的事都講清楚了

來源:地產人智庫 2018-01-03 18:23:00

2018年1月3日下午,成都市政府信息公開網站發布《成都市人民政府辦公廳關於加快發展和規範管理我市住房租賃市場的意見》,以下簡稱《意見》。

《意見》分為七部分,就明確發展和規範管理目標 、構建規範管理機製、加快發展的相關舉措、規範管理的具體措施 等內容作了具體規定。

值得注意的是,《意見》明確規定了公安機關按照《成都市居住證管理實施辦法》等有關規定簽發居住證,持有人按規定在居住地享受公積金、義務教育、醫療衛生等基本公共服務。(責任單位:公安機關,房管部門,教育部門,成都公積金中心,衛計部門) 

承租人子女可就近上學

本市戶籍承租人子女,按照成都市義務教育階段招生入學政策接受教育;非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產權住房的,以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的,其隨遷子女按有關規定在居住證所在地接受義務教育。(責任單位:教育部門) 

住房公積金支付房租政策

公積金管理部門應按照住房公積金租房提取的有關規定,落實提取住房公積金支付房租政策,職工租住公共租賃住房的,按照實際房租支出全額提取;租住商品住房的,應根據我市市場租金水平和租住住房麵積,確定租房提取額度。(責任單位:成都公積金中心) 

意見全文

各區(市)縣政府,市政府各部門,有關單位:  為貫徹落實黨的十九大報告提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度,讓全體人民住有所居”精神,依據國務院辦公廳《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(國辦發〔2016〕39號)、住房城鄉建設部等九部委《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)等規定,結合《成都市住房租賃市場發展五年規劃(2017-2021年)》及住房租賃試點工作要求,按照“發展規範、四級體係、網格管理、服務下沉”原則,提出如下實施意見。  

一、明確發展和規範管理目標 

 創新我市住房租賃管理和服務體製,以網格化管理為抓手,多部門聯動規範管理,做到市政府部門牽頭、區(市)縣政府保障、街道辦事處(鄉鎮政府)實施、社區居民委員會(村民委員會)自治管理,構建四級規範管理體係。市、區(市)縣兩級將住房租賃相關服務進駐街道辦事處(鄉鎮政府)政務服務中心,提供來蓉人員登記、住房租賃登記備案等公共服務。建立住房租賃信用管理體係,形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機製。通過住房租賃試點工作,基本形成管理層次清晰、部門職責分明、便民服務高效、平穩健康發展的住房租賃市場。  

二、構建規範管理機製  (一)部門職責分工  1.各相關行政主管部門要按照自身職責,各負其責,協調配合,加強聯動,形成合力,確保各項管理措施落實到位。  公安機關負責租賃住房的治安管理和消防監督檢查,督促指導社區居民委員會(村民委員會)、物業服務企業以及其他管理單位排查各種安全、消防等隱患。  發改部門負責牽頭全市社會信用體係建設。  房管部門負責建設成都住房租賃交易服務平台,製定住房租賃行業規範管理文件,公布市場相關信息,構建成都市房地產行業信用信息平台,對住房租賃相關企業和租賃當事人失信行為進行記錄。  稅務部門負責依法加強住房租賃的稅收征收管理。  城市管理綜合行政執法部門負責查處違法建設行為,防控和處理違法改變房屋用途等行為。  工商部門負責查處無照開展住房租賃業務的中介機構、住房租賃企業,負責查處工商部門權責範圍內利用租賃住房進行違法經營的行為,負責建設成都市公共信用信息係統,對房管部門推送的住房租賃相關企業和租賃當事人失信行為進行公示。  大數據和電子政務部門負責指導建設成都住房租賃交易服務平台,為住房租賃規範管理相關部門數據、信息共享提供支撐。  司法行政部門負責指導建立住房租賃糾紛的法律援助服務調解機製,為住房租賃糾紛當事人提供法律谘詢等服務。  國土、建設、教育、農業、衛計、人社、民政、住房公積金、食品藥品監督等行政主管部門依職責開展住房租賃規範管理工作。 (二)構建四級管理體係  2.成立成都市住房租賃市場發展和規範管理工作協調推進小組。由公安、發改、房管、稅務、城市管理綜合行政執法、工商、大數據和電子政務、司法、國土、建設、農業、教育、衛計、人社、民政、住房公積金、食品藥品監督等行政部門組成,協調和推進全市住房租賃市場發展和規範管理工作,搭建全市統一的成都住房租賃交易服務平台,實現信息共享,提升城市智慧治理服務水平。各成員單位按照各自工作職責指導區(市)縣開展相關工作,加強監督檢查。  3.各區(市)縣政府(含成都天府新區、成都高新區管委會,下同)建立轄區住房租賃市場發展和規範管理工作聯席會議製度。各區(市)縣政府作為轄區住房租賃市場發展和規範管理工作的責任主體,統籌協調轄區內培育和發展住房租賃市場、住房租賃規範管理等工作,運用成都住房租賃交易服務平台加強對轄區租賃住房進行動態管理,建立疑難、複雜問題協調解決機製和突發事件應急處置機製,確保各類問題得到及時妥善處理。  4.街道辦事處(鄉鎮政府)承擔住房租賃市場發展和規範管理的具體工作。街道辦事處(鄉鎮政府)作為住房租賃市場發展和規範管理工作的實施主體,應主動承接公安、房管、人社、衛計、民政、司法等行政部門委托,開設辦事窗口,運用成都住房租賃交易服務平台,為群眾提供住房租賃登記備案等一站式服務;負責住房租賃信息收集、住房租賃登記備案、老舊院落和物業管理的監督、指導及房產矛盾糾紛調處等工作;抓好網格化管理,運用轄區網格員、物管人員,協助公安等部門做好來蓉人員登記,配合對租賃住房內發生的治安、消防等違法案件進行應急處置,租賃住房內發現從事違法違規生產經營活動的,應將情況及時上報區(市)縣政府及相關部門。  5.社區居民委員會(村民委員會)實施住房租賃自治管理。社區居民委員會(村民委員會)應當協助開展住房租賃規範管理工作,指導網格員、物管人員切實履行巡查、發現、勸阻、報告等工作職責,對租賃住房中違法違規行為進行核查,及時反饋街道辦事處(鄉鎮政府)。

  三、加快發展的相關舉措 

 (一)住房租賃和來蓉人員信息采集  6.完善信息采集機製。街道辦事處(鄉鎮政府)和房管部門應積極指導小區和條件具備的老舊院落成立業主委員會,選聘物業服務企業或老舊院落門衛,完善小區和老舊院落安防係統,對進出小區人員進行識別和登記。實施物業管理的小區由物業服務企業實時報送租賃住房和來蓉人員的動態信息,未實施物業管理的老舊院落由網格員定期報送租賃住房和來蓉人員的動態信息。[責任單位:街道辦事處(鄉鎮政府),房管部門,排名第一為牽頭單位,下同]  7.明確中介報送責任。通過房地產中介機構撮合出租的,房地產中介機構應當在簽訂或經中介機構解除租賃合同後24小時內將承租人信息向中介機構所在地公安派出所或社區居民委員會(村民委員會)申報,社區居民委員會(村民委員會)經網格員核實後報送信息。[責任單位:房管部門,公安機關,街道辦事處(鄉鎮政府)]  (二)加強各部門信息共享  8.加強部門信息共享。街道辦事處(鄉鎮政府)通過成都住房租賃交易服務平台匯總、核實住房租賃信息,及時向公安機關推送來蓉人員信息,定期向各區(市)縣房管部門報送住房租賃信息。房管部門將住房租賃登記備案信息定期推送至大數據和電子政務部門提供的“政務雲”,公安、稅務、教育、衛計、住房公積金等部門通過“政務雲”自行查詢、提取相關信息,方便來蓉人員辦理各類住房租賃相關事項。[責任單位:街道辦事處(鄉鎮政府),房管部門,公安機關,稅務部門,教育部門,衛計部門,成都公積金中心]  (三)明確不得出租住房的範圍  9.明確不得出租的範圍。租賃住房及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛生等方麵的標準和要求,並具備給排水、供電等必要的基本條件。  有下列情形之一的住房不得出租:  (1)屬於違法建築的;  (2)被鑒定為危險住房的;  (3)違反規定改變住房使用性質的;  (4)法律、法規、規章規定禁止出租的其他情形。  租賃住房對外出租時,應通過成都住房租賃交易服務平台進行核實,通過核實的編製全市統一的房源信息編碼,租賃當事人不得通過成都住房租賃交易服務平台對外發布不得出租的房源信息。(責任單位:房管部門)  (四)規範訂立住房租賃合同  10.規範訂立住房租賃合同。住房租賃合同包括下列主要內容:  (1)租賃當事人的姓名(名稱)、住所、有效身份證件的種類及號碼;  (2)住房坐落、麵積、結構、附屬設施和設備狀況;  (3)租賃用途、租賃麵積、居住使用人數和裝修約定; (4)住房租賃期限、交付日期及續租約定;  (5)租金、押金標準,支付方式和期限;  (6)物業服務費及水、電、氣、通訊等費用的承擔;  (7)住房使用要求和維修責任;  (8)住房返還時裝修狀態及添附物的處置;  (9)違約責任和爭議解決方式;  (10)租賃當事人約定的其他內容。   房產行政主管部門製定並公布全市統一的住房租賃合同指導文本,鼓勵租賃當事人使用住房租賃合同指導文本簽訂合同。(責任單位:房管部門)  11.鼓勵穩定租賃關係。鼓勵租賃當事人簽訂住房租賃長期合同,建立穩定的租賃關係。租賃當事人簽訂3年以上住房租賃合同,合同登記備案且實際履行的,可獲得相關政策支持。  出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或其他強製方式驅逐承租人,未經承租人同意不得擅自進入出租住房。  出租人在租賃期間出售出租住房的,承租人在同等條件下享有優先購買權。  出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。  租賃期間屆滿,出租人不再繼續出租住房的,應當提前1個月以上通知承租人;繼續出租的,同等條件下原承租人享有優先承租權。原承租人存在重大違約行為的除外。(責任單位:房管部門,公安機關)  (五)加強住房租賃登記備案管理  12.促進租賃備案工作。租賃當事人應當自簽訂或變更住房租賃合同之日起30日內,到住房租賃登記部門辦理登記備案手續。網格員、物管人員在巡查中發現住房已出租但未登記備案的,應提示並告知租賃當事人及時辦理住房租賃登記備案。凡通過中介機構訂立租賃合同時,租賃當事人委托中介機構代為辦理住房租賃登記備案的,中介機構應當代為辦理住房租賃登記備案。[責任單位:房管部門,街道辦事處(鄉鎮政府)]  13.下沉住房租賃便民服務。根據“四級體係、服務下沉”原則,成都高新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區將住房租賃登記備案事項進駐街道辦事處(鄉鎮政府)或社區服務中心。其餘各區(市)縣政府可根據條件逐步推進住房租賃登記備案事項進駐街道辦事處(鄉鎮政府)或社區服務中心工作。[責任單位:房管部門,街道辦事處(鄉鎮政府)]  法律谘詢等服務引進社區。建立租賃關係法律援助通道,司法行政部門組織律師事務所等法律服務機構或律師提供住房租賃法律援助服務,並接受行業主管部門考核。[責任單位:司法行政部門,街道辦事處(鄉鎮政府)]  (六)規範租金、押金的收取和支付  14.規範租金收取和支付行為。房管部門應定期發布住房租金水平信息,為住房租賃交易租金提供參考,租賃當事人可參考市場租金水平信息並綜合考慮其它因素,確定實際租賃價格。租賃期限內出租人不得單方麵提高租金標準,隨意變更租金調整頻次和租金漲幅。(責任單位:房管部門)  15.規範押金收取和支付行為。出租人收取押金的,應當在住房租賃合同中約定押金的數額、管理方式和返還時間。除按照住房租賃合同約定,出租人不得扣留押金。(責任單位:房管部門)  (七)逐步擴大承租人享受基本公共服務的權利  16.落實住房租賃支持政策。製定支持住房租賃消費的優惠政策措施,引導城鎮居民通過租房解決居住問題。公安機關按照《成都市居住證管理實施辦法》等有關規定簽發居住證,持有人按規定在居住地享受公積金、義務教育、醫療衛生等基本公共服務。(責任單位:公安機關,房管部門,教育部門,成都公積金中心,衛計部門)  本市戶籍承租人子女,按照成都市義務教育階段招生入學政策接受教育;非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產權住房的,以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的,其隨遷子女按有關規定在居住證所在地接受義務教育。(責任單位:教育部門)  公積金管理部門應按照住房公積金租房提取的有關規定,落實提取住房公積金支付房租政策,職工租住公共租賃住房的,按照實際房租支出全額提取;租住商品住房的,應根據我市市場租金水平和租住住房麵積,確定租房提取額度。(責任單位:成都公積金中心)  結合實際情況,適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施,建立承租人權利清單,特別是在義務教育、基本醫療、基本養老、基本公共就業服務、基本公共衛生服務和計劃生育服務、公共文化體育服務、健康促進、社區事務、科技申報、法律援助和其他法律服務、社會保障、住房保障和公積金提取等方麵享有的基本公共服務。(責任單位:房管部門,教育部門,公安機關,人社部門,衛計部門,文廣新部門,體育部門,民政部門,科技部門,司法行政部門,成都公積金中心等)  (八)鼓勵村鎮集體經濟組織開展規模化住房租賃業務  17.鼓勵開展規模化住房租賃業務。鼓勵農村集體經濟組織成立住房租賃企業或委托專業化的住房租賃企業,將符合安全、質量、消防、衛生等條件的住房完善配套、統一出租、規範管理,並委托物業服務企業提供服務,享受住房租賃企業相關的政策優惠。[責任單位:街道辦事處(鄉鎮政府),房管部門,國土部門,建設部門,農業部門,公安機關,衛計部門]  18.引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。引導街道辦事處(鄉鎮政府)通過綜合整治提升“城中村”品質,將符合安全、質量、消防、衛生等條件的“城中村”住房改造成租賃住房並對外長期租賃經營。建設等部門要按照市政府辦公廳《關於進一步加快推進五城區城中村改造的實施意見》(成辦函〔2015〕81號)等規定對“城中村”的整治提升進行技術指導,並在整治完畢後進行質量檢測和消防驗收、備案手續。[責任單位:建設部門,公安機關,衛計部門,房管部門,國土部門,街道辦事處(鄉鎮政府)]  

四、規範管理的具體措施 

 (一)開展住房租賃企業備案管理  19.住房租賃企業備案管理。凡在我市從事住房租賃業務的企業,或者注冊登記經營範圍包括“住房租賃經營”“房屋租賃”“長租公寓”等內容的企業(含注冊登記在外地的住房租賃企業在本市設立的分公司),在取得營業執照之日起30日內,應到房管部門申請辦理住房租賃企業備案手續,領取《成都市住房租賃企業備案證書》,同時房管部門向其發放成都住房租賃交易服務平台用戶名和密碼,備案企業憑此用戶名和密碼在平台開展交易。(責任單位:房管部門,工商部門)   (二)明確住房租賃租住標準  20.住房最小出租單位。出租住房的,應當以間作為最小出租單位,不得按照床位出租,廚房、衛生間、陽台和儲藏室不得出租供人員居住。允許將現有住房按照國家和地方住宅設計的有關規定改造後出租。如改建住房涉及利害關係人的,應征得利害關係人的同意,保障其合法權益。改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。改造後每個臥室使用麵積不得少於5平方米。[責任單位:房管部門,建設部門,公安機關,街道辦事處(鄉鎮政府)]  21.最低人均租住麵積。出租住房的,每個房間的居住人數不得超過2人,且居住使用人的人均租住使用麵積不得低於4平方米(有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外)。[責任單位:房管部門,公安機關,街道辦事處(鄉鎮政府)]  22.加強集中出租管理。集中出租住房供他人居住,出租房間達到5間以上或出租房屋居住使用人達到10人以上的,出租人應當建立管理製度,明確管理人員,落實安全管理職責,建立信息登記簿或登記係統,並將相關登記信息報送公安機關備案。[責任單位:公安機關,房管部門,街道辦事處(鄉鎮政府)]   (三)加強住房租賃違規行為監管  23.加強“非法群租”等違規行為查處力度。運用住房租賃租住標準區分“合理合租”與“非法群租”等租賃行為,建立“非法群租”台賬,開展住房租賃市場規範管理的專項檢查和日常巡查,強化租賃住房的物業管理,各部門聯合執法加強對“非法群租”等違規行為的查處。[責任單位:公安機關,房管部門,街道辦事處(鄉鎮政府)]  24.加大“住改商”“住改倉”查處力度。不得擅自將住房改變使用用途,違法改變住房用途的,由物業服務企業、業主委員會或相關業主向城市管理綜合行政執法部門報告,同時書麵告知當地街道辦事處(鄉鎮政府),城市管理綜合行政執法部門應及時依法查處。對尚未依法整改違法行為的單位和個人,由城市管理綜合行政執法部門書麵告知公安、房管、國土、工商、民政部門,暫緩辦理房屋所有權轉移登記、房屋租賃登記備案、房屋抵押登記、工商企業(含個體工商戶)注冊登記和社會組織登記。[責任單位:城市管理綜合行政執法部門,公安機關,房管部門,國土部門,工商部門,民政部門,街道辦事處(鄉鎮政府)]   (四)規範住房租賃違規行為處理流程  25.發現。充分利用網格員隊伍,將部分物管人員納入網格員管理,街道辦事處(鄉鎮政府)要設立住房租賃監管舉報電話,及時受理網格員、物管人員上報的住房租賃違法違規情況及群眾的舉報、投訴等,街道辦事處(鄉鎮政府)要建立信息記錄、分送、跟蹤、反饋等製度。[責任單位:街道辦事處(鄉鎮政府)]  26.核實。街道辦事處(鄉鎮政府)接到相關投訴、舉報信息後,要組織相關管理部門,調查核實相關投訴、舉報情況。[責任單位:街道辦事處(鄉鎮政府)]  27.整改。街道辦事處(鄉鎮政府)要針對不同的違規行為,協調相關管理部門向租賃當事人出具《責令限期整改通知書》,要求相關責任人在規定期限內自行整改,並明確告知逾期不整改麵臨的行政處罰或權利限製。[責任單位:具有執法權的相關行政主管部門,街道辦事處(鄉鎮政府)]  28.處罰。相關責任人逾期不整改的,相關管理部門依據各自職責,依法啟動行政執法程序,作出行政處罰決定。對拒不履行行政處罰決定的,向法院申請強製執行。(責任單位:具有執法權的相關行政主管部門) 

  五、強化各方主體責任 

 29.出租人責任義務。出租人應當確保租賃住房符合規定的安全條件,並對承租人使用租賃住房的情況進行監督,禁止將存在建築隱患、治安隱患、消防隱患的住房出租,出租住房不得違反住房租賃租住標準的相關規定。禁止向無身份證明的人員、利用租賃住房進行違法生產經營活動的人員出租,發現承租人利用租賃住房進行違法犯罪活動的,出租人應及時向公安機關報告。出租人應加強安全風險防範意識,主動履行住房租賃登記備案和督促住房使用人進行來蓉人員登記等責任義務。  30.承租人責任義務。承租人承租的住房如需轉租或改造裝修的,應征得出租人同意,並按規定辦理相關手續。承租人對承租住房的使用安全負責,主動做好來蓉人員登記和住房租賃登記備案,服從行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮政府)的管理。不得利用承租住房從事經營、違法犯罪等活動,不得損害公共利益或妨礙他人正常工作、生活。  31.中介機構責任義務。房地產中介機構應依法開展住房租賃業務,積極配合住房租賃規範管理工作。不得為不符合規定的租賃住房及相關租賃當事人提供中介服務,不得參與或教唆他人參與不符合規定的住房租賃行為。  32.住房租賃企業責任義務。國有或民營的住房租賃企業,以及開展住房租賃業務的房地產開發企業、物業服務企業等機構應當查驗承租人證件,並如實記載相關信息;通過成都住房租賃交易服務平台發布房源信息、展示新建配建租賃住房建設資質、建設進度等相關信息,提供的存量房源應通過平台核實,不得發布虛假房源信息,並應按規定辦理住房租賃登記備案。  33.物業服務企業責任義務。物業服務企業依據物業小區管理規約和物業服務合同的約定,加強物業小區管理和巡查,認真落實來訪人員詢問登記製度,對出入小區的中介服務人員、住房租賃企業人員應查驗實名工作牌並登記,及時報告住房租賃情況、違法違規租賃行為、安全防火及其他特殊情況,切實履行住房租賃禁止行為的告知、勸阻、製止、報告等義務。  

 六、加強信用信息體係建設  

 34.構建住房租賃信用信息管理體係。在成都住房租賃交易服務平台中,建立中介機構、住房租賃企業及從業人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體係。房管、公安、工商、稅務、教育、住房公積金等行政主管部門應將涉及住房租賃相關信用信息共享,由房管部門將住房租賃相關企業和租賃當事人的基本情況、良好行為以及不良行為記入成都市房地產行業信用信息平台。將誠實守信、規範經營的主體納入“紅名單”,進行年度表彰並信用加分,優先享受優質服務和綠色通道;對存在違規行為的中介機構、住房租賃企業及從業人員納入“黑名單”,將失信信息推送至成都市公共信用信息係統,進行社會公示,形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機製。

   七、保障措施 

  (一)提高思想認識。要統一思想,充分認識加快發展和規範管理住房租賃市場工作的重要性,培育和發展住房租賃市場,加強住房租賃規範管理工作,規範住房租賃行為,保護群眾合法權益,維護社會穩定。   (二)強化組織保障。市級住房租賃市場發展和規範管理工作協調推進小組定期召開工作協調會,組織和推動全市發展和規範管理住房租賃市場的工作。各區(市)縣要對街道辦事處(鄉鎮政府)發展和規範管理住房租賃市場的工作提供人、財、物的保障;加強工作指導、督促,落實對相應管理部門和街道辦事處(鄉鎮政府)的考核;切實建立物業服務企業、中介機構報送來蓉人員信息、住房租賃信息的激勵機製。   (三)加強宣傳引導。市級相關部門、各區(市)縣政府、街道辦事處(鄉鎮政府)要采取告知書、宣傳手冊、新聞媒體、網絡平台等多種形式,加強對住房租賃相關政策的輿論宣傳,引導群眾參與發展和規範管理住房租賃市場的工作,共同營造安全、和諧的社區環境。   (四)紮實穩步推進。各區(市)縣政府要結合區域工作實際,製定實施方案,穩步推進發展和規範管理住房租賃市場的工作,發現問題及時與市級相關管理部門溝通,定期報送工作進展情況。市級相關部門要定期通報各區(市)縣工作動態。   八、本意見自發布之日起一個月後實施,有效期五年。 

成都市人民政府辦公廳2017年12月29日

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