連續瘋漲55年!“全球最堅挺樓市“一夜之間牛市不再

來源:鳳凰新聞 2017-12-14 20:59:51

原標題:連續瘋漲55年!“全球最堅挺樓市“一夜之間牛市不再?竟是因為...

全球最堅挺的樓市在哪裏?這個答案可能很多人意想不到。

國土遼闊、人口稀少,經濟支柱靠旅遊和資源型產業支撐的澳大利亞,竟然有著這個世界上最“牛氣衝天”的房地產價格。

從上世紀60年代初以來,澳大利亞的房價開始一路猛漲,到今年已經連續55年上漲!悉尼更是超過紐約和倫敦,成為全球房價第二高的城市(第一為香港)。

澳大利亞人報統計,在這輪全球周期最長的牛市中,澳大利亞的房價累計漲幅約6556%。

▲新加坡媒體關注澳大利亞樓市走勢

超高的房價背後,是家庭部門過高的負債。樓市泡沫也讓經濟學界擔心,澳大利亞的房價水平是否有足夠支撐,會不會在未來某天迎來雪崩式的房價“硬著陸”。

不過令澳大利亞政府、經濟學界和尚未買房的“首購族”來說,最近一個好消息可以讓他們稍微鬆一口氣:連續55年的牛市周期,終於結束了。

早在今年11月2日,瑞銀集團(UBS)經濟學家門就迫不及待地宣布,這個全球最長的房地產牛市已經終結。

根據瑞銀的計算,今年10月份,澳大利亞全國平均房價和五都(包括悉尼、墨爾本、布裏斯班、阿德萊德和珀斯五大城市)核心城市房價均與9月份持平,漲幅為罕見的0.0%。

如果這還不夠有說服力的話,房地產公司Corelogic的最新數據顯示,今年11月悉尼房價環比下降0.72%,五都核心城市房價則下跌0.12%,房價連續瘋漲的勢頭,是真真切切地終止了!

1經濟政策刺激樓市投資

除了國土麵積遼闊之外,澳大利亞從人口和經濟體量來看,都不過是大洋中間的一個小國。為何其樓市能連續55年維持上漲呢?

較低的基準利率、寬鬆的杠杆信貸和有利於房地產投資者的稅收政策,刺激著澳大利亞樓市的投資熱潮。

12月5日,澳大利亞央行議息會議決定,繼續將基準利率維持在1.5%的水平,而未來幾年GDP增長預計將達到3%左右,而通脹率將維持在2%以下。進入21世紀以來,維持較低利率以推動投資和基建,成為澳央行長久以來的政策。

對投資者來說,低利率意味著較低的借款成本,而澳大利亞寬鬆的信貸環境,更刺激有實力的投資者加杠杆持有房產。

在澳大利亞,持有房產的人可以利用房價上漲部分帶來的浮盈(unrealized gains)作為“現金替代物”,衝抵下一次購房時的首付。也就是說,投資者不必賣掉手中的房產套現,就可以加杠杆購入下一套房產進行投資。

澳大利亞的稅收政策也非常有利於房產投資:在澳大利亞,房產持有成本(貸款利息和折舊,但不包含還款本金)可以在稅前直接抵扣工資等收入;而對於房產投資所得的獲利,澳政府隻征收一般資本利得稅率的50%。

這三個因素相加,使得澳大利亞常年成為炒房樂土!

▲墨爾本房價/收入比在1965-2013年間節節攀升

2澳政府調控樓市見成效

隨著之前數十年樓市泡沫的積累,澳大利亞經濟被埋下了一個不小的“定時炸彈”。

2014年,國際貨幣基金組織(IMF)調查發現,澳大利亞的房價“遠遠高於曆史平均水位”,且該國房價收入比高居OECD國家第三,僅次於比利時和加拿大。

IMF副總裁朱民在國際貨幣基金組織官方博客上撰文認為,一些樓市過熱國家必須對房價漲勢嚴加監控,並用貨幣金融手段抑製房價泡沫的累積。

▲朱民在IMF博客撰文

2016年,OECD經合組織警告稱,澳大利亞的房價收入比處於“不可持續”的水平,未來房價可能會有“戲劇性的崩盤”。

LF Economics報告稱,由於在澳大利亞賬麵浮盈可以代替現金做首付,層層加杠杆使得樓市債務總計達到1.7萬億澳元,約合人民幣8.5萬億元!

麵對這樣危如累卵的“紙牌屋”,澳大利亞政府在今年終於下定決心收緊信貸,開始“拆彈”工作。

澳大利亞金融監管機構APRA規定,2017年房地產信貸增幅必須控製在10%以下,高風險類別的住房貸款不得超過30%。而根據澳大利亞統計局數據,2016年澳大利亞的房地產投資信貸增加了27.6%,高風險類別貸款占總信貸的40%以上。

同時,APRA也對開發商提出規定,樓盤50%以上必須賣給當地“剛需”群體,賣給外國炒房客的數量不得超過三分之一,並且外國人在銀行貸款買房將受到前所未有的嚴格限製。

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