樓市供應結構已變 新增供需體量依舊較大

來源:每經網 2017-11-23 23:33:29

近期,國土資源部和住建部下發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》已在13個城市“落地”。集體和國有土地巨額“級差地租”的製度屏障一旦被拆除,再加上資產證券化、房地產信托投資基金等金融創新工具跟進,將給市場帶來巨大的、填平鴻溝的城市化紅利預期。

圖片來源:PEXELS

李宇嘉

隨著“購租並舉”住房新製度的確立,有關商品房市場的調控、貨幣政策繼續趨緊,業內不看好2018年的樓市。

近日,網上流傳萬科電話會議,稱2018年是樓市的“小年”,全國商品房銷售麵積和金額將“雙雙下降”。

國家統計局披露的1~10月數據顯示,上遊開發投資和下遊房屋交易繼續“疲軟”:1~10月的房地產開發投資同比增速比1~9月回落0.3個百分點,住宅投資增速回落0.5個百分點。

影響開發投資的兩大因素——房屋新開工和土地購置數據也不理想。新開工增速連續4個月下滑,熱點城市供地轉向租賃,溢價率明顯走低。今年以來,商品房銷售麵積同比增速每個月下滑2個百分點左右,10月當月的商品房銷售額出現2015年4月以來首次負增長。

2017年,商品房銷售增速下滑,但繼2016年刷新銷售麵積和金額紀錄後,將再創新高。由此,2018年商品房市場回調也在情理之中。

對熱點城市來說,嚴格的限製措施不僅增加交易摩擦,甚至鎖定換手、將需求“冷凍”。再加上金融“去杠杆”抬升融資成本、高房價限製需求實現,熱點城市在2016年回調30%左右的基礎上,明年繼續保持低位。

不過,70個熱點城市新房成交麵積占比已從2013年的最高點60%下降至40%。而且,這些城市二手房平均成交占比首次超過50%,比2015年大幅提升10個百分點。另外,新增供應主體已非商品房,而是租賃房和存量盤活,如京滬深杭租賃房供應占新供應的30%~70%,盤活存量空間的長租公寓大量湧現。

另外,2012~2016年,熱點城市供地完成率普遍不足50%,樓市調控和“限地價”又在客觀或主觀上製約了供地。隨著今年4月明確了剛性“供地新政”,自持和租賃主導新增地塊供應,集體土地建租賃房啟動,閑置低效空間盤活開啟,房地產供給側結構性改革的源頭——土地供應彈性明顯提升、供地內容開始改變。

多層次供應和多渠道保障架構下,熱點城市供地明顯增加。今年前三季度,一線城市供地增長46%,二線城市與去年持平。特別是,熱點城市城鄉結合部有大量低地價、馬上可用(已完成七通一平)、低效閑置的集體建設用地,規模上與國有建設用地“對半開”。

近期,國土資源部和住建部下發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》已在13個城市“落地”。2017~2021年,北京計劃供應1000公頃集體土地,占新增租賃住房用地的77%。目前來看,高房價的既定背景下,基於亟待解決4億左右新市民低成本住房需求的強大訴求和判斷,預計在明年,這一土地製度重大革新將在全國熱點城市鋪開。

集體和國有土地巨額“級差地租”的製度屏障一旦被拆除,再加上資產證券化、房地產信托投資基金等金融創新工具跟進,將給市場帶來巨大的、填平鴻溝的城市化紅利預期。

因此,集體建設用地開發、舊改等存量盤活、長租公寓將成為熱點城市新增供應的主體。綜上,熱點城市供應結構已改變,商品房銷售會下滑,但新增供需體量依舊較大。

攸關全國樓市的是三四線城市。目前,三四線城市商品房銷售麵積、土地供應、開發投資分別占到全國的75%、61%和55%,相比2013年分別提高了30個、35個和20個百分點左右。

可以說,全國600多個三四線城市才是決定2018年商品房市場能否在高位保持穩定的關鍵。2016~2017年,去庫存、棚改貨幣化、鼓勵返鄉置業等一攬子政策,促成了三四線樓市快速回升。今年6月份,三線城市房價同比漲幅近五年首次超過一二線城市。剛剛發布的數據顯示,10月份一線、二線、三線城市新房價格指數同比增幅分別為1.0%、4.6%和7.2%,三四線樓市量價仍舊在回升過程中。但是,2018年能否保持這種態勢,多數業內人士表示不樂觀。

首先,被認為促成本輪三四線樓市繁榮的最大貢獻——棚改,明年的力度大概率不及今年,因為多數區域的棚改已進入“縮量攻堅階段”,貨幣化安置比例達到60%~70%,繼續上升的空間非常有限。

11月13日,住建部公布數據,今年前10個月,全國棚改已開工600萬套,今年任務提前完成。2018~2020年,盡管棚改攻堅確定了1500萬套的量,但年均500萬套明顯低於2015~2016年的數量,有些省份未來三年棚改開工總套數不及過去一年的套數,而其他區域潛力有限。

其次,2016年三四線樓市火熱,去庫存激勵、熱點城市需求外溢(剛需和投資需求兼有)、高鐵拉動返鄉置業等功不可沒。但是,隨著今年以來三四線城市房價普遍上漲,因調控範圍擴大,去庫存的政策覆蓋麵也在收縮。

近期,艾普大數據通過移動運營商全生命周期大數據,將關注度最高的10個三四線城市作為對象,對三四線樓市購房人群進行“篩選”。結果顯示,本地人群占到買房總人數的54.1%,附近二線城市人群占28.33%,北上廣深人群僅占15.75%。

由此,三四線樓市呈現很強的地域性,購房者以本地人群為主。而且,36歲以上的購房人群占比高達70%。據調查,這部分人群以本市或下屬鄉鎮(村)農業人口為子女購房為主,63%的群體關注2~3戶型住房,剛需占很大比例。

筆者認為,近年來我國最龐大的基礎設施網絡在城鄉間完成鋪設,不僅包括道路、有線電視等,還包括移動通訊網絡、物聯網、物流網等。同時,土地承包、社保(新農合、新農保)等社會保障和公共服務網覆蓋麵擴大,有形和無形網絡覆蓋,把13億人連結在一起。

基礎設施和互聯網拉近了城鄉距離、拓寬了眼界、更新了觀念。基於城鄉發展差距、分享城市紅利的訴求,加上土地承包釋放冗餘人口,三四線下屬廣大農村改善生活質量的需求空前強烈。

由此,廣大鄉鎮(村)人口和需求不再是負擔,而是紅利。基於美好生活的向往,不管打工、創業,還是結婚或陪讀養老等,進城租房、購房熱潮才開始,未來將繼續處在高位。

總之,未來房屋成交將告別過去動輒20%以上增速,但由於房屋供給內容更新了,新的低增長時代要遠遠好於過去高增長,這就是房地產供給側結構性改革希望看到的。

(作者為深圳市房地產研究中心研究員)

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