55年來房價連續上漲 澳大利亞樓市周期還能牛多久

來源:網易財經 2017-10-24 17:44:00

(原標題:55年來房價連續上漲 澳大利亞的樓市超級周期還能牛多久?)

摘要:過去55年裏,澳大利亞房價漲了6556%,並且沒有出現過持續三年以上的下跌周期。但在澳聯儲加息日益臨近的情況下,市場擔憂澳大利亞房市牛市或將終結。

根據國際清算銀行的數據,在過去的55年中,澳大利亞房價漲了6556%,並且一直處於上漲周期,但沒有過下跌周期(國際清算銀行的統計方式為,連續三年及以上出現上漲或下跌,即為上漲/下跌周期)。

瑞銀分析認為,上世紀90年代以來的低利率助推了澳大利亞超半個世紀的牛市。但隨著澳聯儲加息的臨近,澳大利亞的房產大牛市可能終結。

澳大利亞創造55年房價連續上漲大牛市

但是,澳大利亞如此耀眼的房價累計增長在國際清算銀行統計的47個發達經濟體中僅能排第三位。按照累計房價漲幅計算,排名第一的挪威在過去66年中房價累計上漲了7726%,僅次於挪威的新西蘭在過去53年中房價累計上漲7459%。

在這55年中,澳大利亞名義房價年均增長8.1%,基本上每九年房價就翻一番。從增速方麵來看,澳大利亞在者47個經濟體中僅排名第六,次於西班牙(年均增速9.8%)、英國(年均增速9.3%)、新西蘭(年均增速8.8%)、意大利(年均增速8.8%)和愛爾蘭(年均增速8.7%)。

調整CPI等因素後的實際漲幅,澳大利亞也位居前列,達到了年均3.0%。略遜於英國(3.9%)、奧地利(3.8%)和日本(3.8%)。

2000年後,澳大利亞的房價漲勢更猛。澳大利亞漲幅接近150%,僅次於新西蘭。

低利率助推澳大利亞房市

據瑞銀分析,澳大利亞持續超半世紀的樓市大牛市,瑞銀認為,很大程度上借助於1990年以來的利率下調:

尤其在最近五年,低按揭利率助推了房價上漲。目前,澳大利亞的平均房價/收入比率已經攀升到了大約6.5倍,而在2012年,這一比率僅有大約4.5倍,1987年時這一比率僅為月2.5倍。

澳大利亞房市還能牛多久?

在瑞銀看來,已經牛了超過半個世紀的澳大利亞牛市,很難再這麽牛下去了。

首先,澳大利亞聯儲可能在今年年底或者明年年初加息200個基點,利率可能上升至3.5%。

利率上升首先會影響購房意願。瑞銀分析:

如果利率上漲100個基點,房貸占澳大利亞人的消費比重就會急劇上升,更不要提利率上漲200個基點了。

灰色為房價穩定或下降時段,藍線為房產按揭還款占家庭消費的比例

此外,澳大利亞的按揭還貸方式有兩種,一種是償還本金和利息(P&I),另一種則是剛開始幾年僅償還利息,之後償還本金和利息(IO)。目前,IO還款方式僅占到全部按揭還款的30%左右。同時,投資性住房的比例進一步降低,年均增長率在10%以下。

投資房信貸增速(藍線為自住房信貸增速,黑線為投資房信貸增速,紅色虛線為3個月年化投資房信貸增速)

從目前的情況來看,瑞銀認為:

將會有更多的IO按揭貸款者將轉向P&I,這顯示日益收緊的金融政策帶來的影響尚未完全顯現。

由於越來越高的房市杠杆,澳大利亞房產價格越來越高,一旦貨幣政策收緊,那麽將會帶來全局性的影響。從曆史上看,利率的變化會在大約5至6個月後,非常明顯地改變房價。

灰色表示澳聯儲降息周期,紅色為房價,藍色線為房價年增長率,黑色線為房貸

由此,瑞銀認為:

隨著貨幣信貸政策的收緊,澳大利亞的房貸和信貸增速將放緩,房價增速在2017年也將放緩至7%左右,在2018年進一步放緩至0-3%。

雖然房價崩盤的可能性不大,但是這樣的“軟著陸”也可能會讓澳大利亞房價陷入多年停滯狀態。在名義房價上,澳大利亞房價可能會在未來幾年的增長率大約保持在個位數。

一方麵房價增速緩慢,另一方麵由於收入增加也比較慢,澳大利亞的房產財富效應會持續縮水。

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