供應端再發力:國土部敦促熱點城市已供住宅用地開發

來源:東方財富網 2017-10-15 08:28:00

【供應端再發力:國土部敦促熱點城市已供住宅用地開發】9月下旬,國土部部署開展住宅用地出讓合同執行情況檢查,檢查範圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。國土部表示,此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。(21世紀經濟報道)

  需求端限製性政策不斷加碼之時,監管層在供應端有了新一輪發力。

  來自國土資源部的信息顯示,9月下旬,國土部部署開展住宅用地出讓合同執行情況檢查,檢查範圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。國土部表示,此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。

  這是繼上半年國土部、住建部敦促熱點城市加大供地之後,監管層在供應端的再度發力。雖然發力點不同,但目標均指向了熱點城市。

  按照正常的開發周期,土地從出讓到形成住房供應,通常需要一到兩年的時間。但由於各種原因,實際的開發周期往往會延長,部分地塊甚至會被囤積達10年之久。分析人士認為,熱點城市的在途商品房規模龐大,在去庫存效果明顯、部分城市去化周期降至低位的情況下,若能成功刺激這部分庫存入市,將有助於平衡市場的供需關係。

  土地交易逐年下降

  據悉,國土資源部明確了三個檢查工作環節,包括城市開展自查,省級國土資源主管部門指導、現場抽查核實和督導,以及國土資源部調研、督導。檢查內容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執行情況,重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。

  除71個重點城市外,省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價、地價上漲較快的其他城市納入檢查範圍。

  按照國土部的工作部署,各省級國土資源主管部門將於今年11月30日前完成檢查、提交報告。國土部還表示,此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發建設,有助於改善住房供求關係,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。

  這是今年在供應端發力的第二項重大舉措。

  今年4月6日,住建部、國土部聯合發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,要求商品住房庫存消化周期6-12個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。同時要求各地盡快編製住房發展規劃和年度計劃,統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。

  隨後,熱點城市明顯加大推地節奏,並發布中長期供地計劃。土地市場也在此後迅速升溫。

  出於“去庫存”的考量,過去幾年,政府部門主動收縮了土地供應規模。加之市場預期不甚明朗,交易規模也呈下降趨勢。根據統計局的數據,2013年至2016年,房地產企業的年度購置土地麵積分別為38814萬平方米、33383萬平方米、22811萬平方米和22025萬平方米,逐年下降。

  進入2017年,土地交易才首度出現正增長。前8月全國房地產開發企業土地購置麵積14229萬平方米,同比增長10.1%。

  有分析人士指出,按照正常的開發周期,新成交的土地最快也要在明年形成供應。因此,要想迅速改變當前的供需緊張局麵,隻能在現有基礎上挖潛,“督促已供土地開發”就成為最直接的方式。

  根據易居克而瑞的一份報告,截至2017年8月底,80個城市新建商品住宅庫存總量為39827萬平方米,同比減少 11.0%。觀察曆史數據,相當於2013年8月的水平,即庫存規模跌回到了四年前的水平。80城市的新房去化周期僅為10.2個月,比上一個高點(2014年中)幾乎減半。

  在途房源規模龐大

  按照正常的房地產開發周期,從土地成交到形成房屋供應,通常需要1-2年的時間。也即,在2014年至2015年出讓的土地,目前至少已經完全形成供應。

  但實際情況往往並非如此。“大部分時候,開發商不是按照慣常的節奏在運作。”10月12日北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示,市場好的時候,企業希望抬高價格,會有意放緩開發和入市節奏,甚至進行“捂盤”;市場不好的時候,企業更會主動把節奏壓下來。

  該人士認為,隻有在市場由冷轉熱之際,開發和供應節奏才會加快。但若拉長周期來看,這個時間段相對較短。

  上述人士還指出,2016年以來,市場進入旺季,大量的庫存得以消化。但到2017年,隨著限購、限價、限售等政策的強化,開發商既麵臨盈利難題,又對後市的預期存有疑慮,因此普遍放緩開發節奏。這種情況在調控相對嚴厲的熱點城市最為明顯。

  今年3月,北京發布的“3.17新政”中,即有下述條款:加強調度,督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發進度,盡快形成商品住房供應。

  按照北京市住建委的解讀,商品住宅庫存不隻是已經辦理了銷售手續還沒賣出的房子,還包括拿地未開工和開工未銷售的房源。“這些房源是距離實現市場供應最近的,對於市場預期的影響也較大。”這兩個階段的房源,初步統計有20萬套左右,是去年北京新房銷售量的兩倍多。

  此次國土部的檢查,與這一環節有著較大的重合度。且比照北京的情況,這部分房源應不在少數。分析人士認為,一旦入市,對於改善市場供需關係大有裨益。

  在土地開工環節,已有相關規定予以約束。2012年6月,國土部發布的《閑置土地處置辦法》規定,閑置土地未動工開發滿一年的,按出讓價20%繳納土地閑置費。未動工開發滿兩年的,無償收回。

  一位接近國土資源部的專家向21世紀經濟報道記者表示,這一規定並不能完全解決問題。“有些開發商按時開工,但會通過各種手段拖延工期,或者在竣工後遲遲不拿預售證。”

  該人士認為,國土部在開竣工環節予以督導,會加速庫存形成實際供應,能夠在一定程度上改善市場供需關係。但這一動作仍無法保證竣工後的項目盡快入市。他認為,若監管層意圖在供應端發力,不排除未來出台強化入市的相關措施。

(原標題:供應端再發力:國土部敦促已供土地開發)

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