險資圍獵房企 刺激地產投資市場反彈

來源:人民網房產頻道 2016-01-08 07:56:00

原標題:險資圍獵房企刺激地產投資市場反彈

戴德梁行7日在北京發布房地產行業係列研報指出,險資企業將有更多資金用於房地產投資,這將極大的刺激國內地產投資市場反彈。同時,險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度,預計會將投資目光集中在京滬等一線城市帶有穩定現金流的項目。

就近期保險業與房地產行業的關係,戴德梁行北中國區投資及顧問服務部主管劉兵介紹說,“地產類投資已經成為保險資金的熱點,尤其是優質的地產公司股。險資的進入有利於推動房地產行業的金融化進程,推動房企向輕資產轉型。”

戴德梁行提供的數據顯示,中國當前的保險資金數額龐大,2014年全年保費收入突破2萬億元,行業總資產突破10萬億元,按照15%的保費收入增速預估,2015年中國保險市場規模應進入世界前三甲。為了有效地利用保險資金,國務院曾經下發文件鼓勵保險資金利用債權投資計劃、股權投資計劃等方式支持棚戶區改造、城鎮化建設等民生工程和國家重大工程,並鼓勵設立不動產、基礎設施、養老等專業保險資產管理機構。因此,多地隨即開展了住房反向抵押養老保險試點。

劉兵表示,根據2014年的《關於加強和改進保險資金運用比例監管的通知》,保險資金投入不動產類資產、權益類資產要求分別不高於保險公司上季末總資產的30%。按照2014年的保險資金總資產規模,也就意味著保險資金投入不動產類的上限將達60000億元。“鑒於保監會放開保險資金投資不動產,且其他投資渠道有限,地產類投資成為保險資金的熱點,尤其是優質的地產公司股。”

據Wind數據統計,133家A股房企中,被險資進入前十大股東的房企為21家,占比達到15.8%。其中,中國人保入股五家房企,安邦保險入股四家,中國人壽入股三家,生命人壽入股兩家。例如,遠洋地產已被安邦保險及中國人壽占有59.02%的股份;最近行業龍頭企業萬科地產也被寶能係入主;安邦保險占據金融街地產、金地集團的第二大股東之位。

“整體來看,目前估值偏低的優質地產股,尤其是股權分散,加上原有大股東投資實力有限的房企成為險資爭奪的對象”,劉兵說,對保險公司來說,房地產的資產配置無論從安全性還是後續增長空間都優於其他資產。而險資可以比較容易地通過直接投資上市房企的股權,或收購整幢商業物業,或通過債權、股權投資的方式介入房地產。目前中國市場上不乏優質且估值仍在窪地的地產公司,因此,險資“圍獵”此類地產公司也可想而知。

與此同時,險資也引起地產企業的重點關注。在劉兵看來,地產公司長期處於資金流動性、資金成本高的壓力之下。而保險資金的低成本及規模因素,也引起地產公司的重視。“二者結合關係更像是融資層麵的合作關係,而非競爭關係。”劉兵認為。

他進一步分析指出,保險公司和房地產公司“互相吸引”主要源於四個因素。首先,保險企業是拿投保人的資金進行投資,而從目前各行業發展情況來看,房地產仍是不錯的投資選擇;其次,險資不再像過去一般隻是進行財務投資,而是傾向於直接參與控製權,正式進入房地產業,尋求優質項目進行投資;再次,由於多年前中央政府打壓住宅市場的政策導致險資不投資住宅地產,持股開發企業算是間接進入住宅市場;最後,房地產公司資金緊缺,成本較低的保險資金對於地產企業非常具有競爭力。

“險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度,預計會將投資目光集中在京滬等一線城市的帶有穩定現金流項目”,劉兵說,“未來的房地產也將迅速向金融產品屬性轉變,房企和險資的雙向融合是大的趨勢。而且,未來隨著國民的保險消費增加,險資企業將有更多資金用於房地產投資,這將極大的助力國內地產投資市場反彈,烘托優質地產資產量價齊升的新局麵。”

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