夾縫中生存的小型房企:退而變身顧問與財務投資者

來源:騰訊財經 2017-09-23 09:29:00

  本報記者 張敏 北京報道

  導讀

  房地產業的競爭越來越激烈,核心資源的變現能力也越來越強,眾多小房企得以在夾縫中生存,正體現了這一點。且小型房企並不會輕易退出市場,在未來很長一段時間內,其角色隻是從“台前”轉到“幕後”而已。

  “很多大房企進來後,土地出讓越來越規範,如果在公開市場拿地,我們根本沒有優勢。”西安某小型房地產企業負責人向21世紀經濟報道表示。在西安深耕多年的該企業,近日與某閩係大型房企簽署合作協議,公司將既有項目的大部分股權售予後者,並放棄操盤權,僅以小股東的身份做後續開發。

  這是在房地產行業並購整合的大背景下,小型房企“夾縫求生”的一個縮影。

  因在拿地、開發、銷售等方麵處於全麵劣勢,近年來,小型房企出售股權的現象越來越多。一些小型房企因有當地政府資源的優勢,並未完全退出,仍然持有小部分股權參與其中。而一些地方國企,通過在土地一級開發上做文章,同樣探索出一套生存之道。

  分析人士指出,房地產業的競爭越來越激烈,核心資源的變現能力也越來越強,眾多小房企得以在夾縫中生存,正體現了這一點。且小型房企並不會輕易退出市場,在未來很長一段時間內,其角色隻是從“台前”轉到“幕後”而已。

  “地頭蛇”的價值

  上述西安房企已在西安市開發區“深耕”了8年之久。公司旗下雖僅有一個項目,但體量頗大,目前已開發到第三期。

  其間,該公司從未在公開市場拿地,而是以劃撥、協議等方式陸續拿下該區域的地塊,土地成本遠低於市場水平。過去這些年,企業曾深度參與到該區域的土地一級開發中,因此擁有拿地的“優先權”,並和當地政府建立了較為密切的關係。

  但這種模式正在發生改變。上述負責人表示,近年來,西安的土地出讓方式趨於規範,越來越多土地以招拍掛的公開方式競出。加之大型房企陸續進入西安市場,公司在公開市場拿地已沒有任何優勢,其傳統運營模式也難以為繼。

  該人士表示,考慮到這一點,才選擇與該閩係房企合作,但已不再操盤。後者的年銷售規模在400億水平,且是上市公司,有著較為強烈的擴張需求。

  之所以保留一定股份,該人士表示,一是因為做了多年的房地產開發,不甘心就此退出;二是因為公司在當地有良好的政府關係,仍可在今後發揮作用。

  在近期很多“大吃小”的並購案例中,都能看到類似的交易方式,即小公司並未被整體“吃掉”,原有的股東或部分股東仍持有一定比例的股權。

  9月14日,陽光城宣布以合作並購方式獲取天津寶坻與薊州兩個改善型住宅項目。由於尚未發布公告,目前尚不清楚其持股比例,但分析人士認為,從官方口徑中“合作並購”的獲取方式來看,原項目公司仍可能持有一定比例股權。

  9月6日,中洲控股聯合某基金,收購惠州市銀泰達實業有限公司90%股權,從而獲取惠州一宗大體量項目。剩餘的10%股份,仍為原始股東北京銀泰達科技發展有限公司所持有,該公司在2009年就已出資。

  此前的8月27日,三盛控股公告稱,以8640萬元的代價收購章丘正大天源置業有限公司80%的股本。後者成立於2014年,注冊資本僅為1800萬元。此次交易前,自然人鄭煥剛是唯一股東,交易後,鄭煥剛的持股比例從100%變為20%。

  “房地產開發帶有很強的地域特征,大型房企(尤其是民企)到了一個新的市場,很容易水土不服,他們往往選擇跟有資源的當地企業合作,從而順利起步。”北京某大型房企負責人向21世紀經濟報道表示,前幾年,萬科就曾和中冶、金隅、首開等央企和國企合作開發項目,從而快速擴大了在北京市場的份額。融創也曾借助與綠城的合作,順利布局“長三角”。

  該人士表示,一些名不見經傳的小房企同樣可能擁有這些資源。他們可能隻操盤一個項目,卻對當地市場有著深刻的理解,並有較好的政商資源,也因此成為潛在的大型房企合作對象。“這有助於在並購中提升自己的價碼,最終保留一定的股權,也是這種價值的體現。”

  但由於這些企業的開發能力、品牌溢價能力有所欠缺,因此在合作中往往選擇“小股不操盤”,變身為兼具顧問性質的財務投資者。

  市場空間仍在

  相比之下,一些地方小型國企也有自己的生存之道。9月12日,京漢股份發布公告稱,全資子公司京漢置業於西南聯合產權交易所競得兩家公司全部股權。交易價格為12.7億元,溢價率接近100%。

  標的公司分別是簡陽榮盛均益投資開發有限公司和簡陽嘉欣瑞恒投資開發有限公司,均為四川雄州實業全資持有。後者是隸屬於四川簡州城投有限公司的國有獨資企業。

  經此交易,京漢股份獲得簡陽市的三宗商住用地,共計161畝。

  值得注意的是,這兩家標的公司在今年6月19日剛剛成立,經營範圍中包括“土地整理與開發、房地產開發經營”。按照一些業內人士的猜測,雄州實業作為國企,可在當地深入參與土地整理與開發。但或因房地產開發能力不足或資金欠缺等問題,無法進行二級開發,才將土地出讓。

  這也被視為一種生存之道。上述房企人士表示,具有城投公司背景的地方國企,往往具有很好的土地資源。在房地產市場並購加劇的時代,這些資源的變現能力不可忽視。

  他表示,由於大公司通常不希望在招拍掛市場“拚殺”,便通過股權收購的方式獲取土地。由此,這類小型的國資背景企業便得以生存。“具體的合作方式有很多,有些國企會選擇入股,而不是全盤出讓,但操盤者往往是收購方。”

  公開資料顯示,雄州實業組建之初,曾合並了三家公司(簡陽資產經營有限公司、四川簡州城投有限公司、簡陽土地整理開發有限公司),由此具有較好的土地整理開發實力。此次股權出售後,雄州實業是否繼續介入土地開發尚不明確,但從其掌握的資源來看,仍然具有可持續的此類生存能力。

  上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,房地產業的競爭越來越激烈,核心資源的變現能力也越來越強,眾多小房企得以在夾縫中生存,正體現了這一點。

  但在並購整合的大趨勢下,其生存的環境越來越惡劣。根據Wind數據,今年上半年,房地產行業並購案有154宗,涉及資金規模2177億元,平均2天就發生一起房企並購案。並購的節奏和規模均超過去年。

  今年6月,建設部原副部長、中國房地產業協會會長劉誌峰也曾公開表示,中國不需要那麽多房地產公司。他表示,國家統計局統計的房地產企業有9萬多家,實際上機構調查的房地產企業大概是3萬多家,3萬多家中有好多是半死不活的,真正正常運作的也就1萬多家。

  那麽,這些小房企能夠在夾縫中存活多久?

  嚴躍進指出,由於很多區域市場仍然存在不透明、不規範的情況,未來很長一段時間內,小型企業仍然有其生存空間,隻是角色從“台前”轉到“幕後”。小型房企的生存模式也較為多樣,不排除有轉型成功者,並在行業內實現深耕。

  他還表示,即使一個成熟的市場生態,也不是“大佬的遊戲”。對當地市場理解更深、掌握資源更多、策略更為靈活的小型企業也會占有一席之地。

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