豪宅拉高深圳新房成交均價 一二線城市成去庫存主

來源:財經地產 2016-09-19 09:03:00

豪宅拉高深圳新房成交均價

第一財經日報 陳淑貞

一些短暫的數據或正引起恐慌。在過去的一周(9月12日~9月17日)裏,深圳新房日成交均價兩度突破7萬,最高衝至77231元/平方米。但日成交數據受成交結構影響極大,並不能真實反映階段性樓市實況。

這是“金九銀十”傳統銷售旺季的第三周,深圳樓市仍處於調整狀態。目前為止,“金九銀十”的火熱未完全在樓市數據中反映出來。

第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可向《第一財經日報》記者表示,不少開發商看跌來年市場,依然著力去庫存。鑒於中央和地方政府對火熱樓市的調控力度低於預期,預計年內全國住宅銷售市場將繼續保持平穩增長的勢頭。由於越來越多開發商接近或已完成全年銷售指標,因此當前階段更注重利潤空間——對項目的新一期或新批次提價,這也對購房者的價格承受能力提出了挑戰。

二手房成交創新高

深圳房信網監控數據顯示,過去將近一周時間裏,即9月12日~9月17日,深圳新房成交均價達到61087元/平方米,環比上周60225元/平方米上漲1.4%,總成交套數為376套。

購房者對深圳房價暴漲的擔憂情緒來源於9月14日和9月16日的單日成交均價。據房信網監控數據,9月14日深圳全市成交31套新房住宅,其中多數來自豪宅林立的南山區,拉升成交均價至77231元/平方米;9月16日,全市成交36套新房住宅,成交均價為71727元/平方米。需注意的是,日均成交數據的價格波動極大,價格易受成交結構的影響。

深圳市規土委數據顯示,9月的第一周(8.29~9.04),深圳新房成交量為708套,高於8月前4周周均成交套數523套。成交均價為70025元/平方米,環比上升54.5%,主要緣於南山區高端項目備案成交占比明顯增加。同期,深圳中原監測顯示,二手住宅共成交1435套,高於6、7月份周平均值1224套,成交均價仍為57684元/平方米,環比上升12.59%。

而到了第二周(9.05~9.11),深圳新房成交584套,環比下降17.5%,成交套數小幅高於8月周均成交套數523套,處於5月份以來的中等水平。同時,新房成交均價為60225元/平方米,環比下降14.0%。二手住宅共成交1674套,環比上升16.7%,成交均價仍為57350元/平方米,環比下降0.58%,與前期基本持平。

縱觀過去三周數據可知,深圳新房仍處於深度調整期,量價變化之間隱現市場博弈,但成交套數相比6、7月的市場低位已有所好轉。

深圳樓市新房調整、二手房回暖的軌跡在整個8月市場中亦有所體現。綜合深圳市規土委和深圳中原的數據可知,8月全市僅有2312套新房成交,環比大幅下滑23%,創曆史同期最低位。同期,新房成交均價為57728元/平方米,環比小幅上漲1.8%,價格漲幅較之前有明顯縮小。

與新房市場不同,二手市場量價齊漲。據深圳中原監測,8月,全市二手住宅共成交7173套,達到“3·25”後最高水平,環比漲幅保持上月23%的高位。

房地產市場風險加劇

值得關注的是,在深圳之外,廣東省乃至全國樓市多個指標並不樂觀,信貸超發導致的房地產市場風險正在加劇。

廣東省統計局公布的數據顯示,1~8月,全省商品房銷售麵積同比增長29.6%,增幅比1~7月回落3%;銷售額增幅回落2.3%、房地產開發企業開發投資增幅回落0.6個百分點、新開工麵積增幅回落0.2個百分點。

日前,由國家統計局發布的2016年1~8月全國房地產開發投資和銷售情況揭穿樓市真相。實際上,房地產施工麵積、開工麵積和企業土地購置麵積指標正走向繁榮的對立麵。

據國家統計局數據,今年1至8月,房地產開發企業房屋施工麵積700121萬平方米,同比增長4.6%,增速比1至7月回落0.2%;房屋新開工麵積106834萬平方米,增長12.2%至10.68億平方米,增速回落1.5%;全國房地產開發企業土地購置麵積達1.29億平方米,較去年同期(1.41億平方米)減少8.5%。

數據正出現背離,在上述指標增速回落或出現負增長的同時,全國平均成交地價卻同比上漲17.8%,達到3585元/平方米。

熱點城市風險正在增加,不理性行為加劇。簡可認為,一、二線城市地價高企但土地供應有限,開發商麵臨著艱難取舍。一方麵,土地爭搶日益激烈且成本高昂,開發商難以補充庫存,因此考慮捂盤惜售,另一方麵又對投資低線城市保持謹慎。

國家統計局數據顯示,全國商品房庫存下降速度收窄,在今年4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。去庫存過程中,一二線和三四線城市分化加劇,一二線城市成去庫存的主力軍,而三四線城市庫存巋然不動。

一位不願透露姓名的證券分析師告訴記者,國家去庫存政策原先出發點是為三四線去庫存,但最後卻成就了一二線城市。二線城市接替一線城市成為新的領漲先鋒,搶房猶如搶白菜的情況再現,疊加不理性因素,全國樓市風險加劇。

【作者:陳淑貞】(編輯:wenjing)

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