銀行布局房貸不遺餘力 樓市調整期金融業恐積蓄風險

來源:財經地產 2016-09-07 09:34:00

銀行布局房貸不遺餘力輸血品牌房企仍在加速

樓市調整期金融業恐積蓄風險

資產泡沫在堆積,而銀行涉及房地產行業的貸款也還在快速增長。一方麵,房貸業務幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力;另一方麵,在相對謹慎的前提下,銀行對品牌房企布局在一二線城市的住宅項目仍頻頻輸血。

業內人士表示,今年上半年市場的火爆掩蓋了部分市場風險。但房價“泡沫”風險與高企的個人按揭杠杆風險正逐步累積,樓市一旦調整,可能帶來不小的金融風險。如不及時化解,預計此類風險有可能在2017年集中爆發。

鼎力房貸成銀行主力貸款板塊

從已披露的上市銀行的中報數據來看,房貸業務幾乎已成為各家銀行貸款業務的絕對主力。數據顯示,18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款餘額合計為14.12萬億元,較去年底的漲幅接近20%。

數據顯示,建設銀行上半年新增個人住房按揭貸款4078億元,較去年末增長14.7%,新增房貸占新增個貸的比例為97%。建行董事長王洪章表示,下半年還會大力發展個人住房按揭貸款業務,並加快住房公積金貸款的發展。

中信銀行數據顯示,上半年住房按揭貸款較去年末的增速達到29.4%。中信銀行董秘王康在發布會上回答《經濟參考報》記者提問時表示,中信銀行對個人住房按揭貸款業務是“優先支持、優先發展”,但也有一定標準,同時確保風險可控。“我們也有白名單,優先選擇一些價位比較合理的、配套良好的樓盤;資質評級較高的開發商樓盤;一線城市、價格比較穩定的樓盤。”王康說。

興業銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當中,有55.3%來自於新增個人房貸。“下半年興業銀行將繼續大力發展資本占用低、資產質量比較穩定的個人住房按揭貸款業務。”興業銀行風險管理部總經理鄒積敏表示。

實際上,不少銀行都在通過打低價牌來加大對房貸市場布局力度。以天津為例,目前提供房貸業務的16家銀行全部提供優惠利率,致使天津的首套房平均利率低至4.11%。

房貸業務成為銀行信貸板塊中的“香餑餑”是有其內在原因的。交通銀行首席風險官楊東平表示,經濟下行壓力增大,實體經濟的某些領域將出現困難。與過去相比,高貨幣投放、高投資、高拉動的經濟發展模式可能難以為繼。因此,相比於某些銀行熱衷的公共設施和政策項目,交行更看好個人住房按揭貸款業務。“從抵押率來分析,再綜合交行對房地產市場未來走勢的判斷,我們覺得這一塊業務仍然是比較安全的。”楊東平說。

分化銀行源源不斷輸血大房企

與銀行對個人房貸業務幾乎全力投入形成對比的是,銀行對房地產開發商的對公貸款增速則較為平緩。從數據來看,截至2016年6月末,18家上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款餘額合計4.41萬億元,較2015年年底的4.29萬億元增長僅為2.8%。

不過,這並非意味著銀行對房企的徹底“冷落”。實際上,銀行對不同的開發商態度分化明顯。對於一些知名房企,其從銀行獲得的資金有增無減。廣發證券報告顯示,2016年1至7月,其監測的重點上市房企共發生銀行貸款227筆,合計貸款總規模1562.94億元,與2015年同期相比上升138%。而從銀行授信方麵,7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信,涉及額度263.9億元,環比上升568.1%,為16年以來最高水平。

但是對一些風險相對較高的房企,銀行則表現得比較謹慎。一位股份製銀行某支行對公業務負責人也對記者表示,“銀行對開發商主體會有所選擇,另外,對項目也會有所選擇,一般住宅項目、棚改項目會介入,但是商業項目、商改住項目就會很謹慎。”

一位長期關注房地產行業的評級公司人士對《經濟參考報》記者表示,“如果一個房企的主要庫存在一二線城市,那麽其現金流應該不會太差,而且最差也可以靠賣地來撐著。現在經濟下行,與一些製造業比起來,房企的盈利前景還是要好一些,因此,重點布局在一二線城市的大開發商從銀行融資並不會太困難。”

值得注意的是,除了表外貸款,銀行表外資金還有相當一部分流入了房地產企業。據媒體援引中債登的統計數據,截至去年末,銀行理財投向實體經濟15.88萬億元,其中投向房地產的占比為9.68%,即餘額為1.54萬億元。如此算來,今年上半年銀行理財資金流入房地產行業新增了5500億元。

警惕樓市調整或催生業界風險

從目前的情況來看,由於近一年尤其是今年上半年市場非常火爆,包括銀行資金的大量資金仍在通過各種渠道流入房地產行業,短期內房企資金鏈仍有支撐。但有業內人士警示,在2017年房地產市場風險有可能將集中爆發,尤其值得注意的是,一些一二線城市可能也難以幸免。

上述業內人士表示,近年來,房企回歸一二線重點城市趨勢明顯,這也是一二線房價隻升不降的主要原因,但隨著項目的深度開發、資金的收緊以及預期的改變,一二線城市也難以逃脫價格下行趨勢,“這就如同20年前的日本東京,所有人都認為土地寸土寸金,不可能跌價,但事實上,東京的房價最終迎來了近半的跌幅。”他說。

中原地產數據顯示,截至目前,北京曆史累計土地出讓經營性用地樓麵價超過3萬元的地塊合計有59宗,合計土地出讓金為1919.38億元。這意味著,如果按照目前市場正常的銷售利潤計算,這部分地王的總貨值預期將在3800億元,而截至7月底,北京整體樓盤的銷售額僅為224億元。這裏麵醞釀著巨大的市場風險。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,今年9月到明年上半年,樓市總體將出現短期調整,深度調整城市更加集中。

在房價“泡沫”的同時,個人按揭貸款的高企也意味著個人杠杆的風險正在累積。海通證券分析師薑超表示,目前中國居民購房的商業貸款杠杆率大約為42%左右。“7月國內人民幣貸款增量達4636億元,其中代表居民房貸的居民中長期貸款增量高達4773億元,占信貸總額的比重已經超過100%。”他表示,如果房貸增速維持目前25%至30%的水平,那麽房貸收入比將在明年或後年達到美國、日本目前的水平,並在2020年達到美國次貸危機前的曆史高點。

招商銀行副行長對劉建軍此前表示,“房貸個體風險是不大的,中國銀行業房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經濟持續下行,出現房地產市場的崩盤,那就是係統性風險。”

廣發證券分析師樂加棟表示,整體來看,2016年以來房企融資渠道依舊多元化,且資金成本處於曆史相對低位,加上熱點城市庫存明顯下行催生補庫存的融資需求,房企整體融資活動活躍,並且融資結構仍然以低成本的公司債為主。但是,隨著7月中央會議首次提出抑製資產泡沫,目前部分銀行已經收緊開發貸,縮短開發貸周期,同時證監會再次規範房企再融資資金不得用於拿地、補充流動資金和償還銀行貸款。結合土地市場“地王”頻出現象,未來不排除監管層對房企資金渠道進行管控的可能性。

(編輯:wenjing)

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