樓市調控加碼熱點區域降溫 供需兩端應齊發力

來源:人民網房產頻道 2016-08-23 07:59:00

原標題:樓市調控加碼熱點區域降溫供需兩端應齊發力

機構數據顯示,部分城市商品住宅庫存去化周期數據繼續下降,存銷比處於曆史低位。同時,熱點區域的土地市場尚未出現降溫現象。業內人士表示,調控政策應注重供需兩端發力。

部分熱點城市庫存降低

易居研究院報告指出,2016年7月,35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10。這意味著市場僅需10個月的時間就能消化完這些庫存,該數值相比6月份的10.5個月收窄0.5個月。觀察曆史數據後可發現,目前存銷比處於曆史低位,這也是近期房價持續上漲且漲幅偏大的市場邏輯。預計2016年三季度,該指標總體會在低位徘徊。值得警惕的是,對於一些熱點二線城市而言,去庫存周期甚至低於6個月水平。部分城市雖然已經出台了限購政策,但抑製房價的壓力依然比較大。

國家統計局日前公布的數據顯示,同比來看,房價上漲的城市仍在增加,二三線城市房價同比漲幅擴大。主要是此前一線城市房價基數較高,而絕大部分二三線城市由於去年同期基數相對較低。

克爾瑞地產研究中心報告指出,整體來看,房價雖在上漲,但漲幅在持續回落,接下來保持平穩是大概率事件。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,今年3月之後房價暴漲屬於階段性表現,是大量資金進入樓市的體現。當下房產泡沫主要是指房價上漲過快。同時,泡沫和房地產市場周期也存在一定關係,預計2017年房地產市場政策或繼續收緊。

促進土地市場平穩運行

日前,上海靜安中興社區一宗住宅地塊,創下地價新高。業內人士認為,地王並不利於企業成長。

中信證券研究部分析師陳聰表示,從以往經驗看,不少地王都能順利解套,一些企業拿到地王之後會迎來房價大幅上漲。但如果企業把未來寄托在產品定價大幅上漲上,企業經營是存在較大風險的。

嚴躍進表示,對於企業來說,拿到地王後加快周轉和控製成本是關鍵。對於地方政府來說,地王背後的資金安全需要積極防範。當下地王現象都出現在熱點城市和優質地塊。不同的地塊有不同的估價,也有不同的增值空間。

市場人士表示,土地價格高企也需關注其背後的三個現象。首先是整個商品房市場是否依舊維持較高熱度,其次是房地產的回報率是否遠高於實體經濟,再次是土地的供應量以及房地產企業的土地儲備。

部分房企土地儲備不足,熱點城市土地資源較為短缺,因而采取股權收購方式曲線拿地。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉表示,這在一定程度上助推了土地價格上漲。對於曲線進入市場的資金,比如夾層資金、杠杆資金和私募資金,要進行嚴格控製,這對土地的價格推動或有一定抑製作用。

嚴躍進認為,未來應將四方麵工作做到位:一是增加土地供應;二是降低土地價格;三是增加土地容積率;四是加快土地開發節奏。同時,後續政府調控方麵,應積極做好對荒廢用地的開發和土地整理,積極鼓勵和扶持舊城改造的各類企業成長,這一領域或有較大市場需求。

中金公司研究報告指出,與過去周期不同的是,當前經濟下行壓力較大,一般財政收入放緩使得地方財政對土地出讓的依賴較大。但調控不大幅收緊,並不意味著房地產市場不會下行。因為房地產小周期的本質是居民購房需求的集聚與釋放,調控可以起到觸發作用,但不改變這個本質。

限購有利控製房價

鏈家研究院認為,當下政策之所以麵臨兩難境地,主要是因為貨幣和信貸具有流動性和趨利性。在需求管理導向下,資金不會順著決策者意圖流動,通過擴大信貸難以兼顧防泡沫和去庫存的雙重目標。同時,當前房地產市場地區分化、同化效應並存。

針對供需嚴重不平衡的一線城市,劉策表示,可從三個方麵入手進行調整:一是城市更新,對已經不適應現代化城市生活的地區進行必要的、有計劃的改建。二是在產品業態上,加大租賃產品的比例。比如,一線城市未來更應發展長租公寓,使生活方式從購買向租賃轉變。三是其他非租賃物業。比如,商業改租賃等,政策需給予一些支持和鼓勵。

從政策方麵看,此前一線城市以及部分熱點二線城市都出台了新一輪調控政策,呈現出調控收緊態勢。嚴躍進表示,通過限購使炒房需求降低,進而利於控製房價。限購主要考慮了兩個作用:一是通過限購,能夠使得潛在的購房需求降低,進而將有限的房源優先分配給普通或剛需購房者;二是通過限購,使得市場需求釋放更有節製。

劉策表示,對監管部門而言,樓市調控仍有三方麵應引起注意:一是應注意穩定市場預期;二是注意營造一個公平的市場環境和體係;三是注意從供需兩端進行調控。

(責編:孫紅麗、伍振國)

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