[持有評級]房地產行業投資策略:5月成交熱度進一步下滑 未來邊際成交將持續走弱

來源:房產焦點 2016-06-17 18:27:08

5月成交環比繼續回落,同比增速收窄明顯,成交熱度進一步下滑2016年5月全國商品房成交熱度繼續下降。我們監控的全國44城市成交指數5月為423,較4月環比回落7%,同比上升24%,增幅與16年4月相比大幅收窄了28個百分點。2016年5月39城市住宅成交指數為499,環比下降0.4%,同比增長31%,增幅與16年4月相比收窄23個百分點。整體來看,5月份,市場景氣度進一步下滑,政策方麵,地方政策繼續分化,一方麵,多個省份出台供給側結構性改革方案,明確去庫存目標,具體寬鬆政策則包括支持農民工購房、財稅補助、公積金寬鬆調整等。而另一方麵,熱點城市政策進一步收緊,其中北京通州商住限購政策落地,並且隨後收緊落戶政策,蘇州和南京更是針對土地市場過熱現象相繼出台土地限價政策,而市場關於合肥、南京、蘇州、廈門等熱點城市政策收緊預期持續加強。而成交方麵,前期需求集中釋放、房價上漲擠出需求,加上熱點城市政策收緊推遲需求入市,5月份成交環比繼續回落,同比增速繼續收窄,成交熱度進一步下降。

各線城市成交熱度均下降,一線、三線房價增速趨緩,二線繼續加快2016年5月各線城市成交均環比下滑,而同比來看,一線、二線及三四線分別同比上漲2.6%、32.5%和15.1%,同比增幅均進一步收窄,其中三四線城市同比增幅收窄最為顯著。庫存方麵,各線城市庫存繼續分化,一線城市庫存略有抬升,二線及三四線城市則環比略有下行。去化周期方麵,一線城市住宅去化周期環比微幅上升至8.2個月,二三線城市去化周期則分別下行至8.2個月和15.7個月。房價方麵,一線城市環比漲幅進一步收窄0.03個百分點至1.85%,二線城市環比上漲1.64%,增幅較上月擴大0.28個百分點,而三線城市環比增速有所放緩,由上月的0.96%小幅回落至本月的0.70%。

本月觀點整體來看,我們認為行業小周期高點已至,而近期“地王”頻現,使得熱點城市政策收緊壓力進一步加大,未來不排除熱點城市限購政策重新回歸的可能性,而成交方麵,盡管16年全年成交增長已經基本確立,但重點城市成交進入4月以來,環比連續下滑,同比增速持續收窄,成交持續降溫,預計未來邊際成交將持續走弱。

風險提示政策收緊風向蔓延至其他熱點二線城市。行業銷售增速低於預期。

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