深圳5月新房均價再創曆史新高 二手房成交腰斬六成

來源:財經地產 2016-06-02 16:59:00

證券時報記者張國鋒

盡管“3.25”新政對深圳樓市影響顯著,市場在成交量上持續處於低迷狀態,但深圳的房價卻像一塊牛皮糖,變化並不明顯。根據深圳市規劃國土委最新公布的數據顯示,5月深圳一手住宅價格達到55817元/㎡,再創曆史新高。

不過,業內指出,深圳5月新房成交均價高企的原因,是受到高端項目集中過戶備案的影響,從供應量和成交量看,在傳統的銷售旺季5月份,新房供應量仍不如預期,不少項目推後入市。新房成交量低位小幅下滑,環比4月下降3%,因此可以看出,價格高企並未說明市場開始觸底反彈或者已經回暖。

二手房方麵,因大部分業主仍以長期看漲為主,定價堅挺,客戶持續觀望,影響成交量大幅下降。市場表現尤為慘淡,在4月份腰斬的基礎上再次大幅下滑56%,但是均價仍舊處於高位,繼上月的小幅回落之後再次上升,高達55333元/㎡。

定價合理優惠多催熱新房市場

證券時報記者了解到,雖然深圳上月新房成交量仍然比較低迷,但是進入5月份以來,新入市項目定價合理,且營銷優惠力度較前期明顯加大,新房市場熱度有小幅上升。值得一提的是,新房價格與二手房價倒掛的情況常見,引導客戶進入新房市場;而且銷售率較前期有所提高,未來新房成交量有望回升,價格也會小幅調整。

但是5月二手房均價高達55333元/㎡,繼上月小幅回落之後再次上升,現階段深圳房價持續高位盤整。由於現階段業主對深圳房價仍以長期看漲為主,同時二手房整體報價下調幅度與筍盤數量較之前有所減少。而且6月市場新增供應將進一步刺激客戶向新房市場轉移。整體來看,短期內二手成交量回升仍然乏力,房價維持高位盤整態勢,樓市全麵複蘇仍需要一段時間。

業內指出,美聯儲4月會議紀要稱,6月會議上加息的可能性大幅上升。而且美聯儲主席耶倫在哈佛大學表示,如果數據改善,未來數月加息很可能是合適的。結合二季度美國經濟數據靚麗,市場對6、7月會議上加息的概率預期顯著增加,預計7月加息概率達62%的曆史新高,即係預期的增加可能會引發市場的波動。而國內來看,5月經濟和物價數據走勢平穩,貨幣和信貸仍將受地方債置換等因素幹擾,短期內仍在寬鬆區間內,然而未來經濟仍麵臨通脹的壓力,貨幣政策中性偏緊帶來的波動仍須防範。

國家統計局數據顯示,5月官方製造業PMI50.1,與上月持平。5月PMI數據超預期,現階段房地產的高景氣持續以及企業去庫存周期結束是重點。在房地產銷售高位和開發商購地熱情恢複的背景下,需求弱複蘇的格局有望延續。但需注意近期蘇州、南京、合肥、廈門等熱點二線城市地王頻現,樓市高燒難退,引發調控腳步的臨近,高燒的樓市有望降溫。

新房二手房成交量均為曆史低位

根據深圳市規劃國土委數據顯示,5月一手住宅成交2259套,成交麵積為24.57萬㎡,環比下降3%。5月新房成交量在4月腰斬的基礎上小幅下滑。5月新房成交均價高達55817元/㎡,環比大幅上漲11.9%,同比大幅上漲96%。從深圳5月成交新盤來看,半島城邦、玖龍璽、地鐵前海時代廣場等高端樓盤對5月均價有一定的拉升作用,並未說明市場已經回暖。

根據深圳中原研究中心監測,5月二手住宅成交3728套,成交麵積約為31.7萬㎡,繼4月份成交量腰斬後,5月又大幅下滑56%。

根據深圳中原研究中心監測,5月份市場供應並未有明顯好轉。5月深圳全市僅有4個項目獲得批售,共3027套新房,約27.9萬㎡,環比分別大幅下滑55%和57%。5月因為現階段前期很多項目不斷推後入市時間,市場存量較多,開發商入市節奏明顯放緩。從推售方麵來看,5月有12個住宅項目入市,總推售套數為3389套,推售麵積為34.3萬㎡,分別環比上升了26.8%和22%。但與曆史同期相比,僅處於中等偏低位置。

新政以後,市場進入調整期,觀望情緒濃厚,客戶入市積極低。開發商從而較為謹慎,采取少量推盤或者延後推盤的策略,以觀察市場的動態。4月及5月的推售量均處於曆史低位。前期市場供應量不足直接導致滯後備案的成交量表現不佳,處於曆史低位。

市場定價趨於理性

不僅全市的二手房均價處於高位,5月各區的均價也有不同程度的上漲。寶安本月二手房均價為56506元/㎡,環比上漲1.75%,為5月上漲幅度最大的區域;福田5月價格僅上漲0.19%,為全市上漲幅度最低的區域。業內指出,在市場熱度逐漸恢複的情況下,二手房業主降價幅度縮窄,預期未來價格將會持續高位。

深圳中原研究中心認為,價格高是導致二手房成交量再次腰斬的主要原因。其一是因為二手房由於是業主的個人定價而導致價格堅挺,降價幅度較前期有所縮窄,客戶選擇持續觀望進入買賣雙方的一個博弈期。其二近期入市的新樓盤定價較低,甚至與周圍的二手房形成價格倒掛,這個現象刺激客戶向新房市場轉移,二手房入市積極性明顯較弱,預測未來一段時間二手房成交量將會持續低位震蕩。

4月份以來熱點二線城市房價漲幅明顯加大,日光盤較多;加之地王頻出,平均溢價率近100%,上漲預期逐漸傳導至一線城市。現階段業主仍以長期看漲為主,報價幅度較前期下降幅度縮小,最近一周深圳中原報價指數回升至榮枯線之,價格堅挺。預測未來一段時間內,二手房價將會持續高位盤整。

深圳中原研究中心認為,“紅五月”遇冷,市場仍舊在調整期。在新項目定價趨於合理,優惠促銷力度加大的情況下,5月份新房銷售率有所上升。新房風向標作用有望繼續加大。結合年中業績壓力較大,開發商推盤速度將會提升,價格優惠幅度將持續加大,開盤銷售率有望持續回升。同時6月份將會有部分地塊入市,結合深圳土地缺乏,地王概率較大,提振市場看漲預期,預測未來新房市場熱度將會繼續回升。因為現階段,業主仍以長期看漲為主,報價幅度較前期下降幅度縮小,在部分片區新房與二手房價格倒掛的情況下,刺激客戶進入新房市場或者持續觀望。二手房成交量回升乏力,價格將會繼續高位盤整。

深圳鏈家市場研究中心則預計後市成交穩步回升,價格整體穩定,部分小幅波動。首先,經過兩個月的消化,“325新政”以及評估價上調的政策,開始逐步被置業者接受;其次,前期觀望的置業者入市積極性逐步回升,成交量已經“觸底反彈”,向正常的市場靠攏,根據深圳鏈家市場研究中心監測,近6年全市二手住宅月均7100套左右;第三,近期新房開盤不少項目吸引了很多置業者,銷售效果也不錯。所以,市場信心在逐步提升,預計6月有望突破6000套。

另外,5月市場報價趨向回落,急售業主主動讓價成交,令到部分片區、部分物業價格出現波動。但是,當前市場呈現回升態勢,優質的物業價格依然堅挺。所以,預計價格整體穩定,部分物業分化小幅波動。

(編輯:daisongyang)

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