房主輕信中介一房二賣 被判給第二買家40萬違約金

來源:社會新聞 2016-05-18 16:22:08

案情回顧

2015年12月初,吳先生急於用錢,通過某房屋中介公司將自己位於昌平區某寫字樓內的一套房屋賣給了李先生,雙方簽訂了《房屋買賣合同》,合同約定房屋總價款500萬,首付款180萬元,貸款320萬,李先生於2016年1月1日前向吳先生支付首付款,首付款支付後七日內吳先生協助李先生辦理銀行批貸手續。

在合同履行過程中,因李先生尚未湊齊首付,直到1月18日仍未向吳先生支付首付款。由於吳先生非常著急用錢,中介公司告訴他依照合同約定,買方逾期付款超過15日的,賣方有權解除合同,李先生已逾期18日,吳先生可以解除合同。

2016年1月20日中介公司找到新買家王女士。吳先生與中介再次簽訂新的房屋買賣居間合同,第二天就在中介的幫助下與王女士簽訂了新的《房屋買賣合同》,但是新的合同簽訂後履行過程中又發生了意外,王女士付款晚了5天,但是並未超出合同的寬限期。

此時第一個買家李先生已湊齊全部房款,且願意向吳先生支付20萬元現金作為補償。吳先生又向該中介公司谘詢,聽信建議,隔天在中介公司的要求下吳先生與李先生辦理了過戶手續。之後王女士知道了此事非常氣憤,將吳先生告到法院,要求吳先生按照合同約定向其支付房屋總價款20%的違約金,最終法院認定吳先生先生一房二賣,吳先生構成違約,支付王女士違約金40萬元。

吳先生覺得自己的所有行為都是在谘詢中介後做出的,自己承擔違約金很委屈,因此向李鬆房地產律師團隊首席李律師進行了谘詢。

律師解讀

北京市東元律師事務所合夥人李鬆律師指出,隨著近年來房屋買賣市場的火爆,許多小中介公司單純追求業務數量和中介費用,可能會向賣房者發布一些誤導性信息,而賣房者因為盲目聽信中介公司的話,導致最後身陷官司。通常情況下基於合同相對性原則,房屋買賣合同簽訂生效後隻約束房屋買賣合同雙方,房屋中介公司也會要求簽署一些免責協議,但是若其本身確實存在故意或者重大過失,此情況下中介公司也應該承擔一定的責任。

結合本案情況來看,吳先生通過中介公司先與李先生簽訂了房屋買賣合同,按照合同約定,李先生逾期18日不支付首付款的行為已經構成根本違約,吳先生此時享有單方解除權,有權解除與李先生的合同,但是需要告知李先生。此時中介建議吳先生把房屋另行賣給他人的建議並無不妥之處,之後吳先生與王女士簽訂新的房屋買賣合同也是合法有效的,王女士在隨後履行合同過程中延遲付款5天,此種情況隻是一般違約,並未構成根本違約,吳先生隻能要求王女士按照合同約定支付日萬分之五的違約金,無權解除合同。但是隨後吳先生因聽信中介公司的話又將房屋賣給了李先生,該行為卻對王女士構成根本違約。造就這一事實的原因一方麵是吳先生確實不懂法律,另一方麵中介公司存在嚴重過錯。

吳先生在李律師的建議下,另行向中介公司提起賠償訴訟,最終法院判決就吳先生所承擔的40萬違約金,中介公司承擔70%的責任,吳先生本人也存在過錯,個人承擔30%的責任。中介公司向吳先生承擔了28萬元的賠償責任。

購房過程中可能遇到類似情況,為防止賣方一房二賣的情況,李鬆律師提醒買方,及時做網簽。做了網簽後該房屋不能再次出售、抵押等。如果尚未做網簽就有糾紛,盡快做財產保全,及時對爭議房屋進行查封,避免之後賣方將房屋賣給他人,難以主張權利。

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