河南寫字樓庫存麵積84萬平方米 同比銷售額下降

來源:房產焦點 2016-04-22 11:30:20

房地產去庫存概念自打進入公眾視野,社會各界人士便開始了對房地產細分市場的分析。業內普遍觀點認為,河南的三四線城市住宅市場庫存嚴重,而在細分市場下的辦公市場(也就是俗稱的寫字樓),也在自我救贖和渴望外援的困境中撲騰。

4月17日,河南省統計局發布《2016年1~3月份全省房地產開發和銷售情況》,情況顯示,1~3月份,全省商品房銷售麵積1219.11萬平方米,同比增長20.7%,其中辦公樓銷售麵積為23.05萬平方米,同比增長12%;辦公樓銷售額20.12億元,同比下降1.1%;待售麵積為84.23萬平方米,同比上漲9.9%。數據顯示,3月末,全省辦公樓待售麵積增加3.37萬平方米。

盡管在這一輪的樓市熱潮中,辦公市場趁機去化明顯,但仍然擺脫不了庫存積壓的難題。記者牛犇

早期發展過於粗放

鄭州目前在售在建寫字樓超30個

據不完全統計,目前鄭州在售或在建的寫字樓項目逾30個,包括華爾中心、鄭東綠地中心、楷林IFC、鄭東商業中心、凱利國際中心、瀚海海尚、局外、興華二七廣場、濱河第一城、中原金融產業園、龍湖企業中心,尤其是在今年及2017年即將大量入市的龍子湖板塊、龍湖附CBD板塊等。

河南省統計局的數據亦表明,一季度辦公物業供大於求,辦公樓新開工麵積67.68萬平方米,成交23.05萬平方米,由於曆史存量過剩,去化壓力依舊明顯。

根據河南省統計局公布的《2016年1-3月份全省房地產開發和銷售情況》測算,以辦公樓每月銷售7.68萬平方米的速度,我省辦公樓去化周期約為10.9個月。

供應過剩促使庫存進一步走高,是包括鄭州在內的全國辦公市場麵臨的一大難題。戴德梁行鄭州公司副總經理巴然表示,從城市建設角度而言,城市框架不斷拉大,城市新區建設如火如荼,在此背景下,大量開發商試圖以開發住宅的邏輯來開發寫字樓。粗放發展模式直接造成辦公物業集體入市。

“從城市產業發展角度而言,辦公物業的爆發式增長與二線城市產業發展有很密切的關係。”巴然透露,以鄭州為例,伴隨著經濟結構調整和三產發展,社會對物業的追求會越來越大。而早期的寫字樓市場,便是因為經濟發展相對滯後所造成的寫字樓市場的同期爆發,造成市場出現“以時間換空間”的情況。

紮堆黃金地段差異化不明顯

地段是衡量一幢寫字樓價值的重要指標,交通、人流、商貿匯聚度是一幢寫字樓的升值潛力所在。

“是否位於城市中心區域,這決定了寫字樓物業的檔次。像CBD、鄭州東站、經三路沿線是商業金融集聚的地方,可以為開發商帶來穩定的現金流。目前鄭州正處於發展的黃金階段,這些區域更容易受到開發商青睞。”巴然分析。

地段的看好,帶來的是寫字樓銷售困局:即產品同質化現象嚴重。很多寫字樓處於同一地段,區位優勢相同、交通配套共享、產品類型相近。

在巴然看來,有些大型地產商,主要以資本運作為主,項目多,可以暫時以價換量,以鞏固資金鏈;但小體量的不行,特別是主要靠這種項目去實現利潤最大化的地產商。

另外,在產品方麵,盡管諸如5A、甲級等寫字樓宣傳概念層出不窮。但巴然表示,一般隻有幾萬平方米、體量比較小的寫字樓,要做差異化基本是不可能的。

同時,巴然還表示,目前寫字樓市場出現同質化現象,體現出的是經濟結構的短缺。“從經濟結構上來看,相比其他二線城市,鄭州以民營企業為主的經濟結構更具活力,對辦公物業的需求和帶動作用更好,但總部經濟一直是鄭州的短板”。

在合適的地方建造適合的產品

以鄭州經三路商圈為例,該區域曾被譽為“鄭州華爾街”,主要是由於早期金水區是鄭州市的經濟、政治中心。但鄭州經過快速發展,如CBD、鄭州東站等新的商圈迅速崛起,使得經三路金融街的影響力大不如前。

隨著時間的推移,經三路沿線的寫字樓,相比如今的產品,顯得越發陳舊。

巴然表示,對於長期沒有升級產品存在的經三路商圈,對高端以及多樣化服務的物業需求旺盛。

河南省房地產業商會秘書長趙進京認為,供給側改革要求開發企業要適應市場需求,推出適銷對路、符合消費者需求的產品;同時,政府要為項目開發提供綜合全麵的配套服務;另外,政府在土地出讓時要注意把握節奏,科學供地。

從影響來看,後兩者對當前房地產去庫存更為重要,而且能防止新的庫存量增加,對去庫存有著更深遠的影響。

舉例來說,有的項目是因為周邊的道路、水電氣等配套服務沒跟上,造成項目滯銷;有的是因為周邊沒有規劃或者沒有同步開工建設醫院、學校、商業等配套項目,造成項目銷售難或者入住率低等。

營改增促租賃轉為購買

鄭州之困,亦是全國之困。相對住宅而言,寫字樓市場成交盤麵小而穩定。因此,高庫存的開發現狀,已嚴重影響到了各地寫字樓物業出售和出租。

3月5日,國務院總理李克強在作政府工作報告時提出,“從5月1日起,將試點範圍擴大到建築業、房地產業、金融業、生活服務業,並將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣範圍,確保所有行業稅負隻減不增”。

營改增後,所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣範圍。趙進京表示,該項措施對於所有企業而言都將是利好。尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時,購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。

巴然也表示,營改增會促使一部分長期依靠租賃經營的企業轉向購買,這樣既符合企業長期規劃,也有利於收益表現。

困局倒逼鄭州寫字樓軟硬件升級

趙進京認為,如何在矛盾中尋求平衡,於風險中把握機遇、尋求突圍,成為當前各地尤其是二線城市發展寫字樓物業的核心議題。

巴然也表示,盡管從數據上看,鄭州寫字樓市場確實庫存較多,但是將寫字樓產品進行細分之後,各自麵臨的庫存壓力和市場環境會不一樣。那些品質較好、地理位置優越、物業水平較高的寫字樓的市場行情相對會比較好。

據悉,鄭州寫字樓產品在軟硬件上正在進行升級與創新。除了智能化係統、網絡布線等高科技產品的升級配套外,還引入多項細致、人性化的附加服務,以五星級的服務匹配現代化的寫字樓。同時,從鄭州市場上可以看到,綠地中心、楷林中心等一批新型寫字樓,開始走人性化設計路線,從外立麵、大堂、層高、公共空間到商務配套均已全麵升級。

做好客戶組合更呼籲政策支持

業內人士還指出,市場的良性發展也離不開政策的傾斜。

巴然透露,如今寫字樓市場自持型物業的整體表現,都比散售要好。同時,自持則因著眼於長期利益而多受到成熟品牌開發商青睞,遇到困難時的抗風險能力也比散售要強。

以P2P退租潮為例,散售多以投資客為購買對象再對外出租。去年,當P2P類金融公司麵臨調整之時,辦公需求退潮成為明顯的市場承壓因素。二線城市市場由於非傳統金融公司普遍在租戶結構中占據較高比例,受到的影響更大。

“散售型的物業大部分出租給了P2P企業,當這些企業迅速退去,大部分投資客都遇到長達3個月甚至更久的空租期,而這種情況對於自持物業的開發商而言,風險就會小很多。”

“這間接反映了由於客戶組合策略的不成熟,而導致空租率上升的現象。”巴然解釋。

除此之外,對於交易環節上的稅負減免,也是業內希望得到的政策支持,更多地讓利於當地經濟。巴然透露,高稅率使得大量外來優質企業在遷址、擴租上有所顧慮,“這從另一方麵製約了區域化組合型發展和產業集聚”。

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