深圳一季度二手房成交4.6萬套 創曆史第二高

來源:房產焦點 2016-04-18 16:26:00

在去年年底樓市火爆情況再現之後,今年一季度,深圳樓市延續了這股熱潮。在2月份非限購城市首付最低兩成,多部委發文契稅、營業稅調整,3月央行降準等旨在消化樓市庫存,促進市場發展。在政策如此寬鬆的環境下,深圳樓市亦迎來了火爆行情,雖然3月份“325新政”落地、宣布計稅評估價4月起上調,兩個利空更多的是影響未來二季度市場,難阻一季度量價齊漲的局麵。

深圳一季度二手房成交4.6萬套,環比增長42.4%,同比增長99.3%,創下曆史第二高,僅次於2009年四季度;根據深圳鏈家成交係統數據顯示,二手住宅成交均價為48712元/㎡,環比上漲17.2%,同比增長66.9%。至於後市方麵,預計二季度為新政消化周期,成交量高位回落至2萬套左右,二手住宅均價總體保持穩定,在5萬元/㎡左右小幅波動。

成交量:全市成交46005套創同期新高

根據深圳市規劃國土委數據統計,深圳一季度全市二手房共成交46005套,創同期新高,曆史第二高,環比增長42.4%,同比增長99.3%;成交413.8萬㎡,環比增長48.3%,同比增長97.8%。其中住宅成交42361套,環比增長46.0%,同比增長103.3%,成交349.7萬㎡,環比增長48.6%,同比增長96.7%。

深圳鏈家市場研究中心認為,一季度成交保持高位水平主要有兩點。一是去年火爆市場的延續,買賣雙方入市積極,特別是春節前1月份,如換房需求、首次、投資需求等大量釋放;二是政策因素導致的結果,春節前後調控傳聞的出現,至3月評估價調整通知,325新政限購、限貸升級,大量年前和年後已簽約的置業者,加緊辦理過戶手續,導致了3月份創下2萬多套的天量交易。

從各區域成交看,龍崗為11762套,也是全市成交量唯一破萬的行政區,環比增長31.7%,同比增長136.2%。寶安為9839套,居第二名,環比增長54.9%,同比增長116.1%。福田和南山分別為8260套,7380套,環比分別增長42.1%,75.6%,同比分別增長70.6%,76.3%,其中南山環比漲幅最大。羅湖和鹽田分別為7563套,1201套,環比分別增長27.3%,13.3%,同比分別增長87.9%,139.7%。總體看,龍崗、寶安兩區交易量明顯領先於其他區域,總量占到全市的47.0%,南山、寶安兩區增幅處於領先,也是近半年非常活躍的區域。

從近十年來看,深圳二手房季均成交24592套。其中,2006-2007年季均24754套,2008年季均10725套,2009-2010年季均34966套,2011-2012年季均17431套,2013-2014年季均20282套,2015年季均成交34973套。從整體看,2016年一季度成交46005套,遠高於近十年季軍成交量,比2015年火爆樓市也是高出一萬餘套,高居曆史第二高,僅次於2009年四季度。可見,一季度樓市非常火爆,同時也體現了政策會對市場產生非常大的影響,如上調評估價導致過戶節奏加快。

成交均價:全市48712元/㎡,同比上漲66.9%

2016年一季度市場火爆,價格持續上漲。根據深圳鏈家成交係統數據顯示,全市二手住宅成交均價為48712元/㎡,環比上漲17.2%,同比大幅上漲66.9%,較去年四季度有明顯擴大,也是自2015年二季度以來持續快速上漲。主要是供需雙方都看好後市,其中業主心理價位堅挺,春節前夕漲價、春節後高價放盤都十分普遍,其中2月均價突破5萬元/㎡。

各行政區,環比基本上漲10%以上,同比基本上漲60%以上。其中,南山一路猛漲,為68714元/㎡,領跑全市,環比上漲17.5%,同比上漲83.5%,漲幅居全市之首;寶安為46728元/㎡,環比上漲13.4%,同比上漲82.2%;龍崗、羅湖、鹽田的環比漲幅都在13%以上,其中龍崗環比上漲17.2%;福田價格為59363元/㎡,環比上漲9.8%,同比上漲59.7%,環比同比漲幅均為最少。

從2009-2015年二手住宅季度成交均價走勢看,整體在持續走高。進入到2015年二季度起漲幅持續加快,至2016年一季度達到峰值。其中,2016年一季度為48712元/㎡,環比增長17.2%,較2015年一季度的29193元/㎡上漲了66.9%,是2009年一季度(9873元/㎡)的近5倍,是2010年一季度(13146元/㎡)的3.7倍,單價絕對值增加3.6元/㎡。

從近兩個季度購房用途看,改善、投資增加,剛需首次減少。改善置業占26.3%,增加了2.2%,其中1月份換房需求旺盛,改善比例在27%左右,創下近一年多的新高;投資置業占30%,小幅增加,2015年火爆延續至年初,1-2月看漲的保值投資者入市仍相對積極,不過由於調控,3月份投資占比開始回落。首次置業占比縮減至43.8%,由於房價持續上漲,一些剛需的入市總量有所減少。

展望:“3.25”新政消化周期,政策維持穩定

業內人士指出,一季度“325樓市調控”新政出台,4月計稅評估價上調,兩大利空之下,二季度深圳樓市將進入到政策消化周期,置業者入市節奏趨緩,觀望增加,業主會重新權衡報價。所以,預計成交量將高位回落至2萬套左右(月均約7000套),價格在5萬元/㎡左右波動。

記者采訪深圳鏈家市場研究中心負責人,其表示,從政策方麵看,“3.25”新政消化周期,政策維持穩定城市分化明顯,去庫存背景下因地製宜。2月央行和銀監會發布通知稱不限購城市首付最低兩成,多部委宣布契稅及營業稅減免調整,全國性的去庫存利好基本與深圳無緣。與此同時,深圳政策反而收緊,325新政限購、限貸升級,4月起計稅評估價上調,兩大利空抑製需求。總體看,調控政策落地後,二季度將會進入到消化期,在市場快速降溫的前提下,不會再次加碼,穩定則壓倒一切;同時,也不排除在庫存背景下,再次出現降息、降準,從而給深圳樓市帶了一些利好。

對於市場預期,其表示,成交量方麵,二季度二手房成交在2萬套左右。首先,3月25日樓市調控政策出台,短期市場觀望增加;其次,前期不少需求被提前釋放,二季度恰逢政策過渡時期,置業者入市積極性會下降。所以,當前政策收緊之下,預計月均成交7000套左右,季度約在2萬套,其中4-5月受到的衝擊較大,實際的交易量會比較低,隨著時間推移、政策消化,6月或開始反彈。

至於房價方麵,其預測,二季度二手住宅均價在5萬元/㎡波動。3月份價格基本停止了上漲,新政後業主的放盤價格基本維持了穩定,誠意出售的業主存在小幅的議價,所以二季度特別新政後的4-5月價格可能存在一些波動。但是,大部分業主回調、議價的都是前期的高價放盤,實質性的降價並未出現,長期看漲依然是主流,同時過去曆史證明深圳房價是十分堅挺的,隻有當市場持續低迷3個月以上(低於5000套),才會小幅回調。所以,預計一些物業、個別月份價格會出現波動,但總體來看二季度會在波動中穩定前行。

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