233萬買房後房價大漲 還要不要補差價44萬?

來源:房產焦點 2016-04-13 16:25:47

■廣州仲裁委裁決買家補交差價引發網上爭議一片

■買家向廣州中院申請撤銷仲裁裁決案昨公開庭詢

文/羊城晚報記者董柳實習生張香玉

馮先生在廣州越秀區買了一套房,後房價上漲,原房主以買賣合同無效為由向廣州仲裁委員會申請裁決返還房屋,被駁後,又以交易顯失公平為由提起仲裁請求,廣州仲裁委員會今年3月裁決馮先生要支付房屋差價44萬餘元。馮先生於是向法院申請撤銷仲裁裁決,該案昨日在廣州中院公開庭詢。

差價44萬該不該補?兩次仲裁是否違反“一事不再理”原則?該事件被網絡熱炒後,針對網上不少罵法官的聲音,廣州中院昨在官方微信上表示這個“鍋”法院不能背;就網上的質疑聲,廣州仲裁委員會的經辦秘書也通過官微發聲稱前後兩次仲裁不屬“重複仲裁”。

事件梗概

買學位房後房價已上漲

第二次仲裁要求補差價

廣州市民馮先生50多歲。2012年11月,他從朋友處得知有一處“好房子”——該房是房改房、房齡50年、位於越秀區鬆崗西路、地處傳統名校區、麵積130平方米(含公攤麵積),產權人是馬某夫婦,其中馬某99歲、其妻年近90歲。

同月27日,馬某夫婦委托一位姓單的女士全權處理該套房產。2013年3月,馮先生與委托人單女士簽訂《存量房買賣合同》,約定合同交易價為200萬元,實際交易價為233萬元。當月,馮先生完成了過戶。其後,樓價上漲了。

2013年7月,原房主馬某夫婦及其子馬先生向廣州仲裁委員會提出仲裁申請,申請裁決房屋買賣合同無效。馬先生稱,父母都處高齡,常年生病,兩人在簽署合同時已無民事行為能力,其在南方公證處進行的委托單女士全權處理該套房產的委托涉嫌違反程序,父母按手印和蓋私章都是其女兒幫忙進行的,馬先生申請裁決單女士與馮先生所簽的房屋買賣合同無效,馮先生應返還房產。

2014年1月,廣州仲裁委員會仲裁認為,原房主的委托人單女士與馮先生簽訂房屋買賣合同並完成過戶,該過程並沒有證據反映交易存在違法違規情形且沒有證據證實原房主對交易過程和交易價格存在異議,據此裁決駁回原房主及馬先生的仲裁申請。其後,馬先生向廣州中院起訴要求撤銷該裁決,遭法院駁回。

但事情還沒有結束。2014年3月,廣州仲裁委員會又受理了馬先生的仲裁申請,馬先生以當年房屋交易價格明顯低於市場價格顯失公平為由,申請馮先生支付房屋差價款。經評估公司評估,涉案房屋在交易期間估價為277萬餘元,與實際交易價相差44萬餘元。今年2月,廣州仲裁委員會仲裁庭裁決,因申請人馬某夫婦在簽訂合同時處於劣勢,缺乏經驗,雙方的權利義務不對等,可以認定為顯失公平,房屋總價應認定為評估價277萬餘元,馮先生應補償差價款44萬餘元。

這引起馮先生不滿,他向廣州中院起訴申請撤銷仲裁裁決,案件於昨日在廣州中院庭詢。

法庭交鋒

交易屬不屬於顯失公平?

昨日的法庭上,馮先生一方認為,廣州仲裁委員會違反“一事不再理”的原則,並且該案不構成顯失公平的情形,認為明顯不合理的低價應低於實際價格的七成才算,而該案的評估結果是277萬,233萬的價格不存在買賣價格明顯低於市場價格的顯失公平的可變更或撤銷的法定情形。

馬先生一方答辯認為,前後兩案的仲裁請求完全不同,第一次仲裁的性質是合同無效返還之裁。其還認為,馮先生與中介等人利用仲裁申請人馬某重病住院,並無民事行為能力的情形,低價騙賣房產顯失公平。另外,277萬元的評估價是馮先生鎖門不讓評估人員進入室內,進而按毛坯價格作出的結論,並非實際價格。

目前,廣州中院尚未作出是否撤銷仲裁裁決的裁定。

各方聲音

經辦秘書:

兩份合同顯示麵積存在差異

前後兩次仲裁不屬重複仲裁

該案經媒體報道,網上出現了質疑聲音。昨日,廣州仲裁委員會的官方微信發布了該案親曆者——經辦秘書劉某威所寫的《關於馬某與馮某房屋買賣仲裁案相關報道的說明》。

劉某威稱,仲裁庭對房價進行調整並非因為交易後房價大漲。事實上,仲裁庭主要是圍繞交易是否顯失公平進行審理,為此需要澄清幾個關鍵事實:一是涉案房屋買賣合同簽訂之時,業主為兩位90多歲的高齡老人,且常年患病住院,其所委托代為出售涉案房屋的單某為從事房地產中介的人員;在簽訂第一份房屋買賣合同時,作為買家的肖某也是房屋中介從業人員,隨後再轉由該案買方馮某作為買受人;二是涉案房屋前後兩份合同顯示的麵積存在差異,與肖某簽訂的合同顯示麵積為118.27平方米,隨後與馮某所簽訂的合同顯示麵積為130.89平方米,而房價款是以前一份合同確定,此外,涉案房屋尚帶有20多平方米使用麵積,未作產權登記;三是根據專業機構的評估,涉案房屋在簽訂時的交易價與同時段同地段的市場價存在40多萬元的差距。

劉某威表示,仲裁庭根據上述事實進行審理,圍繞是否損害了兩位老人的權益、未計價的麵積是否予以補償、交易當時的價款是否合理等方麵進行綜合判斷,根據公平合理原則,按簽訂合同時點的評估市場價給賣方予以適當補償。並且,仲裁庭並非以現有的市場價(該案立案時已漲至約432萬元)作為標準,不存在因房價上漲而予以調整的因素。

兩次裁決是否違反“一事不再理”原則?劉某威稱,根據《中華人民共和國仲裁法》的規定,仲裁實行一裁終局的製度。裁決作出後,當事人就同一糾紛再申請仲裁或向法院起訴的,仲裁委員會或法院不予受理。隻有當事人在前後仲裁案件屬“同一糾紛”,後案才不屬於仲裁委員會受理範圍。而2015年施行的民事訴訟法司法解釋第247條、第248條對“重複起訴”作了具體規定,構成重複起訴須滿足三個條件:一是前後訴的當事人相同,二是前後訴的訴訟標的相同,三是前後訴的訴訟請求相同或相反;針對新發生事實的另行起訴不構成重複起訴。然而,該案與上一仲裁案件的仲裁請求並不相同,前案是基於合同無效提出,後案是基於變更合同提出,即不滿足“重複起訴”第三個條件,也即不屬於重複仲裁。

中院澄清:這個“鍋”我們真不能背

“廣州有這麽偉大的法官那是廣州人民的福氣啊”、“沒想到廣州也有這樣的法官”……事件經報道後,網友負麵評論很多,個別負麵評論還獲得過萬的“點讚”。

“看完評論我真是醉了,原來法盲這麽多。明明是仲裁委作出的仲裁裁決,居然一窩蜂地罵法官,真是躺著也中槍!”網友“法官MIEMIE”如是評說。

據記者了解,“裁決”與“裁定”有區別,“裁決”作出的主體是仲裁機構,“裁定”作出的主體是人民法院。

昨晚,廣州中院官方微信發布了《澄清!這個“鍋”廣州中院真不能背》的文章,表示這件事不是廣州中院“裁定”的。廣州中院同時介紹,近三年來,該院仲裁司法審查案件每年收案量的增幅均超過20%,在處理仲裁司法審查案件中發現,很多社會公眾對於仲裁與訴訟的區別、仲裁協議的意義和仲裁司法審查的範圍等問題十分陌生,導致近年來仲裁司法審查案件量急速上升。

法官說法

關於仲裁,你需要了解的常識

廣州中院表示,當事人對於仲裁程序的認識主要存在三大誤區:一是誤認為選擇了仲裁機構後,法院還可以管轄其糾紛;二是誤認為法院應當全麵審查仲裁機構作出的裁決;三是誤認為司法仲裁審查案件的程序與普通訴訟案件相似可以進行複議、二審或再審。

“然而,根據目前的法律法規,上述請求均難以得到支持。”廣州中院表示,針對公眾認識上的上述誤區,特別提醒市民注意——

商事仲裁遵循自願仲裁、或裁或審原則,當事人達成仲裁協議後,再向法院起訴的,法院不予受理。由於仲裁是基於當事人自願約定而選擇的糾紛解決方式,因此一旦約定了仲裁條款,就排除了法院對於該合同的管轄,當事人就該合同發生的糾紛隻能由約定的仲裁機構裁決。

仲裁實行一裁終局製,法院對仲裁裁決的司法審查僅限於程序性事項,裁決認定事實是否清楚和適用法律是否正當不屬於司法審查的範圍。裁決作出後,當事人就同一糾紛再申請仲裁或向法院起訴的,均不予受理。當事人對裁決有異議的,可向法院提出撤銷仲裁裁決或不予執行仲裁裁決的申請,但法院對仲裁裁決的審查僅限於程序性事項。

法院作出仲裁司法審查裁定後,該裁定於送達各方當事人之日起即發生法律效力,不存在複議、二審或再審程序。

七種情形需占其一

方可裁定撤銷裁決

根據仲裁法等的規定,隻有申請人提出證據證明仲裁裁決符合以下情形之一的,法院才能撤銷或不予執行仲裁裁決——

●沒有仲裁協議的

●裁決的事項不屬於仲裁協議的範圍或仲裁

委員會無權仲裁的

●仲裁庭的組成或仲裁的程序違反法定程序的

●裁決所根據的證據是偽造的

●對方當事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據的

●仲裁員在仲裁該案時有索賄受賄、徇私舞弊、

枉法裁決行為的

●違背社會公共利益的

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