深圳樓市周評:新房成交量連續五周下滑

來源:房產焦點 2016-04-06 10:56:51

證券時報網(www.stcn.com)04月06日訊

證券時報記者張國鋒

“3·25”新政、評估價上調,深圳近期出台的係列調控措施,在提高購房者門檻的同時,嚴格地限製了投資客炒房,從信貸的角度對促進房價大幅上漲的貸款規模和杠杆進行了明顯的調控。

從效果來看,本輪調控成效顯著。截止上周(3.28—4.3),深圳新房成交量已經連續5周下滑。與此對應的是,此前火爆異常的上海樓市,也在“3.25”新政之後,熱度急轉直下。上周上海商品住宅成交麵積環比前一周下跌60.44%,成交均價為32916元/m²,環比前一周下跌3.42%。

有業內人士指出,雖然滬深兩地樓市調控政策聯袂落地後,短期內一線城市初見降溫,房價暴漲將會得到相對遏製,泡沫風險相對降低,但很多投資客將可能轉戰二線城市,如深圳周邊的惠州和東莞,在2016年3月全國房價環比漲幅榜中,東莞和惠州分居一、二位。他們也指出,對於一線城市爆炒的火力都沒有帶動起來的三四線房地產,未來一線城市降溫對其可能是“雪上加霜”。

新房成交麵積不及春節前一半

上周僅有一個住宅批售,批售麵積為8.5萬平方米,有1074套新房。自2月以來至今全市僅有四個項目拿下預售,住宅批售市場異常冷清。

從推盤來看,上周有3個項目入市,總計推售套數為395套,大幅低於此前一周的1520套,下滑明顯。繼“3·25新政”以來,新房的入市速度與成交量較之前回落幅度較大,市場降溫明顯,符合此前市場預判。有專家指出,在經濟持續下滑和外圍經濟震蕩的情況下,預測未來一線樓市將會進入調整階段,新房入市量與成交量將會持續處於低位。

根據深圳市規土委數據顯示,上周深圳一手住宅成交652套,成交麵積為約7.05萬平方米,分別下滑16%和15.7%,新房成交麵積已連續五周下滑,不及春節前成交量的一半。分析認為,春節後市場一直比較冷淡,客戶觀望情緒濃厚,特別是“3·25新政”之後,新房的成交量明顯下滑,在提高購房門檻和打擊投資客的情況下,未來一段時間內新房成交量將會持續低位。從上周的情況看,上周一手成交價格約為4.96萬/㎡,環比下降7.6%。

根據深圳中原監測數據顯示,上周二手住宅共成交4799套,成交麵積為約40.88萬平方米,較此前一周分別環比上升了33.27%和29.14%,創2013年4月份以來周成交量新高。業內人士指出,4月1日評估價上調前的最後一周,過戶量井噴,最末2天日均過戶超千套。但由於“3·25新政”出台,社保1改3,提高首付,預計未來一段時間內市場的成交量將會有所調整。前期上漲幅度較大的深圳市場將會逐漸進入調整階段,特別是在政府調控與價格雙麵壓力下,未來市場有可能麵臨轉折點。從上周的情況看,二手住宅成交均價仍為5.19萬元/㎡,環比小幅上漲0.55%。

超過六成板塊業主下調報價

記者走訪部分中介門店時發現,在“3·25”新政出台以後,市場觀望情緒進一步加重。門店的訪客量相比此前有所減少,且放盤價格有所降低。

有中介告訴記者,由於入市門檻明顯提高,部分失去購房資格的剛需客不得不暫時放緩置業計劃,或轉向臨深片區,其他客戶則對市場保持更為謹慎的態度。業主持續下調放盤價格。

根據深圳中原研究中心提供的數據顯示,有53%的經理人看平後市,看跌後市的占比26.3%,環比增加了3.86個百分點。在調控政策落地後,業主仍在下調報價,降價幅度大約為5.6個百分點。

據了解,目前,深圳全市超過六成板塊在下調報價,其中南山南區和南山北區降幅分別為1.9%、1.7%。新政出台後,市場觀望情緒進一步加重,各片區業主加緊降價拋售,如南頭下調2.7%、後海下調2.3%、南油下調2.5%、蛇口下調1.8%。福田竹子林片區連續4周下調報價,本周降幅達3.4%;長城大廈片區業主下調6.1%。同時,前期漲幅較大的龍華區本周下調0.2%,已經連續5周下調報價;阪田區的業主報價也連續4周下調,跌幅擴大至1.7%。此外,從業主報價的房源占比來看,近三成房源的業主報價下調幅度在1~5%之間。

深圳中原研究中心分析認為,根據中國發改委物價監督中心的說法,房地產價格後續還會整體上漲,不同城市走勢會繼續分化。未來資金價格仍將下降趨勢,源於實體經濟對貨幣信貸資金的需求下降、貨幣供給增長相對較快、以及工業品出廠價格持續下降。農產品(13.39,0.11,0.83%)價格漲幅將繼續縮小,極少數農產品價格會出現較大幅度的上漲,大多數農產品價格上漲乏力。勞動力價格漲幅則將會趨緩。

其指出,過去一個月來,國際評級機構接連下調中國評級展望。首先是3月初,穆迪剛剛宣布下調中國主權信用評級展望和71家企業的評級展望。上周五,標普也下調了中國主權信用評級展望至負麵,同時下調香港評級展望至負麵。中國政府債務上升、外儲下降和推進改革的不確定性是評級機構作出下調決定的主要原因。同時財新發布數據表示,銀行業金融機構不良貸款餘額逾2萬億元,同比增長近35%,不良貸款率為2.08%。最近外圍經濟數據與我國金融數據均表明我國經濟仍然在築底,在此情況下,嚴厲的調控政策將會帶動大量資金快速離開一線樓市,未來一線樓市將會麵臨較大的挑戰,將會逐漸進入調整期。

(證券時報網快訊中心)

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