鄉愁是天差地遠的房價:北上廣衝到山頭 故土徘徊在溝裏頭

來源:人民網房產頻道 2016-02-17 07:42:00

原標題:鄉愁是天差地遠的房價:北上廣衝到山頭故土徘徊在溝裏頭

猴年春節,在深圳工作的白領李滌非(化名)按照兩年一輪換的原則,同愛人一起回了女方在廣西的老家。由於從事房地產行業,李滌非格外關注各地的樓市行情,讓他略有些吃驚的是,與2015年深圳樓市狂飆突進的情況截然不同,在自己所到訪的廣西貴港、湖南郴州等城市,房價較去年不漲反降,個別樓盤的降幅還不小。而他自己在內蒙古包頭的老家同樣如此,房價同比出現明顯下滑。

這樣的現象並不是個例。在國家統計局發布的1月份70個大中城市住宅銷售變動情況當中,價格相比上漲的城市有21個,而下降的城市則有49個。如果要用兩個字來總結過去一年來的樓市,恐怕非“分化”莫屬——在這一年裏,北上廣深等一線城市樓價漲幅讓人瞠目結舌,其中深圳更以47.5%的名義增幅(實際增幅據測算高於60%)創下新的紀錄;而與此同時,眾多三、四線城市卻陷入去庫存的泥潭,即使是全國70個大中城市裏,也不乏丹東、桂林、遵義、大理等一大批同比出現下滑的“難兄難弟”。

在剛剛過去的春節長假,與千千萬萬在外辛勤工作一年的普通人一樣,每經記者也回到了自己的家鄉,並親眼目睹了故土樓市呈現的狀況。在這一年多的時間裏,各地是遭遇了城市群集聚效應之下的房價跟漲,還是在產業調整人口流出之中碰上房地產下滑的尷尬?每經記者節日期間的調查,或許能夠幫助讀者管中窺豹,去認清紛繁複雜的樓市表象下“分化”的實質。

一線樣本:北上廣樓市“休假”

站在宏觀大視野,樓市去庫存已經成為今年五大工作重點之一,針對三四線城市,國家也在發購房“紅包”。

就在節前,央行、銀監會聯合發布通知稱,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。

但需求難一時間風起雲湧,中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者,三四線城市未受到節日前新政策刺激,返鄉置業人口同比未漲,從數據看,三四線城市相比2015年春節的簽約未明顯上漲。

他認為,節日期間三四線城市的項目雖然營銷積極,但目前的新政,對返鄉購房者刺激不大,降低支付門檻,變相地提高了月供壓力。

中原地產研究中心統計數據顯示:54個城市合計簽約918套,2015年春節期間54城簽約數據為2000套左右,但這主要是因為各地簽約係統暫停節奏導致。

“舉例來說,北京簽約為0,上海簽約隻有27套、廣州隻有20套,深圳也為0,而南京春節期間的新建商品住宅認購量為52套,這些數據都不代表實際情況。”張大偉說。

據偉業我愛我家數據中心統計,春節長假期間雖然買賣雙方達成實際成交的量並不多,但是房源登記和買房客戶登記每天都在發生,尤其從正月初四開始,新增房源登記量和新增買房客戶登記量呈現明顯增加的態勢。

春節長假,北京樓市再次出現零開盤現象。亞豪機構副總經理任啟鑫分析,春節零開盤主要是基於季節性因素以及城市特性。他說,春節不少人離開北京、返鄉過年,在一些三四線城市甚至出現回鄉置業的小高潮。對於北京來說,需求的四散使得樓市變得相對冷清,這也是曆年來春節期間北京樓市推盤少甚至連續零開盤的主要原因。

其他一線城市也出現類似情況,網易房產數據中心顯示,除夕至大年初五(2月7日至2月12日),廣州市一手成交僅15套,其中14套位於外圍五郊區,全市成交均價因此被拉至11714元/平方米的低位。

方圓地產首席市場分析師鄧浩誌表示,春節期間樓市本來就是淡季,加上推貨量不多,優惠不大,所以成交量走低。此外,鄧浩誌還預計,樓市第一季度的成交量也會因此受到影響。

“整體北京目前可售庫存隻有6萬套左右,但其實真實可售的商品房住宅隻有4萬套左右。”張大偉說,北京、深圳、上海等主要城市,因為2015年上漲迅猛,市場接近無房可售的狀態,這種情況下很多開發商假期較長,導致春節期間一線城市基本處於休假狀態。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計,北京二手樓市將在春節後快速複蘇,日均交易量將回升至春節前水平,2016年一季度的二手房交易量有望再創新高。

二線樣本:熱點城市成交火爆

中指院發布數據顯示,2016春節長假期間(2月7日~2月13日)監測的15個城市中,成交總量同比上漲6.9%,其中8個城市同比上漲,7個城市同比下降,福州和合肥降幅最大。

成交量上漲的城市中,武漢漲幅超過100%居首,韶關和三亞分別上漲45.1%和42.1%位列二、三位。

7個成交量同比下降的城市中,福州跌幅最大,達72.9%,其次是合肥,跌幅達72.6%。從漲跌幅的平均值來看,8個同比上漲的城市平均漲幅達到42%,而下跌的城市平均跌幅為37%。

張大偉說,二線城市是猴年春節相對較熱的區域,購房者在春節後將依然維持春節前積極進入市場的趨勢。部分一線城市返鄉需求、三四線城市看中省城資源的需求,支撐了二線城市的高溫,預計2016年房地產市場將主要看二線城市。

春節樓市一定程度上也是2015年樓市表現的縮影。比如前述春節期間成交量居首的武漢,在去年住宅累計成交就達22.4萬套,較2014年增加4.6萬套;成交麵積為2275萬平方米,較2014年上漲幅度達30%。

房價方麵,2015年武漢市住宅成交均價為8594元/平方米,較2014年上漲16%,漲幅顯著。《武漢市人口專題研究》提出,到2030年,武漢市域總人口保守估計將達到1500萬人,2050年保守估計1700萬人。武漢目前既能吸引三四線及周邊城市人群,也能吸納從一線回歸的創業人才,享受雙重的人口紅利,這對樓市穩定發展是支撐。

武漢是樓市熱點城市的典型代表,之所以被市場認同,其背後有著較為共性的經濟地理因素。中指院分析師邱青告訴《每日經濟新聞》記者,武漢“三環十三射”的城市交通格局愈發清晰,目前“三環”格局已成,建成的放射線達到8條。武漢主城內快速路通車裏程今年底將達到233公裏,快速路占比超七成,密度直逼京滬。

從經濟上看,2014年,武漢GDP就已達到10069.48億元,經濟總量躋身全國城市第八。邱青說,隨著武漢市區位優勢的明顯提升,武漢市房地產業在近期也得到了快速發展。

三四線樣本:中小城市地產難熱

2016年春節,在北京月入超萬元的程序員李征回到河北秦皇島老家,但他已經不需要考慮置業問題了,此次回老家,他主要忙了兩件事,過年和裝修。

“2013年冬天已經買了當時新開的一處樓盤,6500元/平方米,這次回去了解了一下,現在同樓盤新房價格基本與我買時持平。”李征說,他不會再考慮在老家買房了,現在更關心北京的房價走勢。

自2月2日不限購城市房貸新政出爐後,各地紛紛研究出台相關房地產政策,樓市去庫存方案製定正在加速。

但很多三線城市的去庫存前景並不十分明朗,以李征購房經曆為例,據他所講,2013年10月買房時,除在家置業的想法外,也是考慮到市場實際情況。“我的房子位於本市的開發區,麵朝海,背靠山,距離市區不超過8公裏的路程,地段相當不錯。”李征說,6500元每平方米的房價包含著開發商的拿地成本、建築成本和稅費等,這個價格已經基本沒有太大下跌空間了。

時隔將近1年半,當時的期房已經變為現房,李征收房後發現,他購買的樓盤以及周邊幾個新盤的房價的確沒有下跌,但也並沒有任何上漲。“可能庫存量實在是太大了吧,周邊都是房子。”李征說。

據當地媒體報道,截至去年12月末,秦皇島市區已批準上市商品房待售麵積為360.04萬平方米,同比下降45.79%。其中商品住宅待售麵積為297.95萬平方米。

李滌非在廣西貴港的調研則揭示出另一類情況。當地在2014年初南廣高鐵正式建成通車前,毗鄰高鐵站的地塊曾出現房價較大幅度的上漲,可如今近兩年過去,貴港市區房價變動不大的情況下,高鐵站地塊卻出現了相當程度的回落。據李滌非分析,這應該表明此前熱炒高鐵站區位優勢,使個別項目的價格出現了一定程度的泡沫,而如今開始回歸正常的價值中樞。

《每日經濟新聞》記者在采訪中發現,三四線城市去庫存麵臨著很多超越價格杠杆的複雜因素。

陝西華陰人口27萬,依托國家5A級風景名勝區—華山,且緊鄰西安,但老家在華陰的張明告訴記者,華陰雖受高鐵帶動發展較快,但人口基數小,且存在人口外流現象,導致樓市需求不足。他還分析說,由於距省會西安較近,兩地房價差異不大,因此導致部分需求流向省會。

特殊樣本:資源類城市麵臨困境

去產能、去庫存都列入今年五大重點工作中,當不低的樓市庫存撞上城市的去產能之困,房地產成交與房價均麵臨嚴峻考驗,河北唐山便是一例。

今年隨老公回家過年的王楓再次感受到唐山的“樓海”。王楓告訴《每日經濟新聞》記者,唐山建成的、沒建成的房子太多了。前兩年老公曾想買一套每平方米超一萬元的新房,幸好當時攔住了他,現在這個樓盤跌到隻有7000元了。

“這個城市經濟支柱主要靠煤、鐵等,貧富差距較大,很難消化那麽多房子。”王楓一提到當時勸阻老公的邏輯,臉上不免有些得意。

中指院報告顯示,唐山經營性用地成交量在2013年達到最高峰,近三年成交地塊的規劃總建築麵積達3592萬平方米,而近三年的年均銷售麵積僅263萬平方米,按照這一去化速度計算,近三年成交的地塊去化需要13年之久。

該報告同時稱,2014-2015年兩年間,唐山樓市申領預售證麵積合計1680.4萬平方米,而銷售總麵積合計僅624萬平方米,不及新上市麵積的零頭,市場去化壓力巨大。

供需巨大缺口直接反應在當地房價與經濟量級的不匹配。2015年,唐山人均GDP為80345元,以絕對優勢穩坐省內第一把交椅。而住宅均價僅為5912元/平方米,在省內各城市中房價居第五位,甚至較人均GDP水平不足3萬元的保定房價低440元/平方米。

中指院分析師劉雪瑞告訴《每日經濟新聞》記者,唐山經濟結構轉型存在短期困難,人口導入能力有限,房地產市場正經曆衝高回落,聚集大量庫存,若經濟結構未能及時轉型和調整,不能導入充足的需求來消化市場的強大供應能力,不適宜房企進入和深耕。

對於資源和能源型城市而言,如何導入需求的確是個大難題,山西臨汾也麵臨與唐山類似的情況。

當地人張默告訴記者,整體來看,前些年依靠煤炭產業快速發展帶動的房地產業,目前處於供過於求的狀態,臨汾房價集中在4000~5000元/平方米,農民人均年收入卻不足萬元,依靠農民進城購房,來消化庫存的效果微乎其微。

點擊查看原文

相關鏈接