深圳樓市高燒難退:炒風洶湧 供需失衡

來源:中國經營報 2016-01-30 08:10:00

過去兩周,一場百年一遇的寒潮席卷華南,但低至零度的氣溫並未能給已經火了一整年的深圳樓市帶來絲毫降溫的跡象。

近期多家房地產中介機構發布的統計數據表明,今年1月深圳樓市仍在延續2015年的飆漲行情,成交均價創下曆史新高。

究竟是何原因導致深圳樓市高燒難退?

麵對持續寬鬆的信貸政策環境,深圳樓市是否已經麵臨泡沫的風險?

瘋狂漲價填平窪地

1月23日,在距離深圳市中心有半個小時車程的深圳關外阪田吉華路上,阪田區域的標誌性樓盤——信義嘉禦山項目第五期舉行了盛大的開盤儀式。盡管超過6萬元/平方米的開盤價格已經打破了該區域的“天花板”,相比其去年9月份3.6萬元/平方米的推盤均價也漲價超過60%,但據項目方透露的信息,當天現場仍然有超過1200多組客戶到場選房,最終當期推出的605套房源去化率超過八成!

這樣火爆的場景在過去兩周的深圳樓市已經輪番上演:1月16日,深圳新房市場4個項目新開盤或老項目加推,其中位於深圳觀瀾的合正觀瀾匯實際推售774套,去化率達到90%;位於深圳布吉的宇宏健康花城項目加推150套,去化率超過95%;同在布吉的信義金禦半山推售313套,項目方對外宣稱當天銷售約8成;另外一個新盤項目萬菱NEW公寓,當天推售212套,也實現銷售去化超9成。

顯然,現階段國內任何一個城市都無法複製深圳樓市這樣的奇跡。從2015年至今,在深圳樓市,無論是普宅還是豪宅,無論是中心地帶還是邊遠地區,隻要是在深圳範圍內的樓市產品,幾乎都被貼上了瘋搶熱銷的標簽。官方權威數據顯示,2015年深圳全市共成交66450套新房住宅,同比增加了58.7%,成交麵積6658926平方米,同比增加65.2%,成交均價飆漲39.4%,達到33426元/平方米,成交金額同比也增加了1.3倍,超過2225億元。

這種量價齊漲的瘋狂局麵進入到2016年之後甚至有愈演愈烈之勢。根據深圳市規土委的統計信息,上一周(1月18日至1月24日),深圳的新房成交均價再次創下曆史新高,達到5.44萬元/平方米,環比前一周大幅上升20.9%。即使在深圳房價一路看漲的2015年,其全年也隻有11天的成交均價超過5萬元/平方米,但進入2016年1月份,從1日至24日的24天時間裏,中間有5天的均價都超過了5萬元/平方米。尤其是18日和19日兩天,深圳新房的成交均價更是超過6萬元/平方米。

“最近深圳入市的幾個項目,價格的上漲速度確實驚人,布吉的宇宏健康花城,16日開盤的均價是4.4萬元/平方米,最高價格可以達到4.7萬元/平方米,比前一周開盤的均價每平方米至少漲了2000元,而阪田的佳兆業城市廣場三期,2014年9月開盤才賣2.3萬元/平方米,受查封影響一年時間未能開售,如今解凍後開盤,直接就從5.3萬元/平方米賣起”,一家深圳本土的房企營銷人士直言,深圳新房的漲價邏輯已經到了快“看不懂”的地步。

瘋狂的市場行情不僅在深圳的新盤市場上演,在深圳的二手房市場,亢奮的情緒也在不斷蔓延。深圳市規土委的數據顯示,當周(1月18日至1月24日),深圳二手房成交套數也高達4165套,達到了2014年以來的峰值,成交均價為4.6萬元/平方米。“現在不買,以後更是買不起,就算借錢湊首付也要買”,類似的話語已經成為這一年來深圳購房剛需族的共同心聲。

連續的暴漲之下,如今的深圳樓市已經沒有了所謂的價格窪地,遠離深圳市中心的龍華、阪田、觀瀾板塊,甚至坪山、鬆崗等區域,如今單價3萬元以下的房子都已經絕跡。

杠杆風險與供需失衡

在行業人士看來,此輪深圳樓市瘋狂上漲的行情始於2014年底出台的“認貸不認房”寬鬆政策,在2015年的“330”新政以及央行多次降息的進一步刺激下,深圳樓市才一步步走到了今天的火爆和瘋狂。“當前深圳樓市的繁榮是靠寬鬆的信貸政策堆砌而成,就杠杆程度而言,樓市在購房貸款的支持下就天然的要高出股市,一般的首套房貸的杠杆率就達到了3倍”,深圳中原研究中心經理王飛告訴記者。

根據人民銀行深圳中心支行的相關統計數據,2014年深圳的住房貸款餘額已經達到5300億元,當年在住宅成交量和金額均低於北京和上海的大背景下,深圳的住房貸款餘額卻超出北京一大截,在全國僅次於上海,以約全國百分之一的人口,占了全國約5%的住房貸款額度。

“2015年深圳樓市成交量和成交金額相比2014年增長更快,年內深圳住房貸款破6000億已無懸念,可以明確地說,這一波深圳樓市走牛,是一波徹頭徹尾的‘杠杆牛市’”,深圳樓市評論人士悅濤認為,深圳樓市是基於高杠杆的樓市,今年更是“杠上加杠”。

事實上,針對大量投資客和炒家利用杠杆入市的情況,深圳一些金融機構已經在提示風險。據本報記者了解,近期包括工行、中行、建行在內的多家深圳國有銀行,都出台了一項有關收緊房地產中介人員貸款買房的政策。

其中中國銀行要求,從1月25日起,從事中介的人員購買二手房時除原有標準以外,借款人必須在深圳連續繳滿36個月的社保,且需同時申請公積金組合貸款;而建行要求,從事中介人員買房首付需增加至四成,配偶一方為中介者也按此執行。傳言,此舉正是為了打擊掌握市場信息優勢的中介人員借機炒房的行為,以降低高杠杆風險。

事實上,深圳房價水漲船高,除了有部分投資客的推波助瀾外,也與深圳樓市失衡的供求關係緊密相關。在國內絕大多數城市都在為樓市去庫存而擔憂時,深圳這座年輕的城市卻一直在為房子不夠賣而發愁。根據深圳房地產信息網的監測,2015年深圳批準預售的住宅麵積僅為674.77萬平方米,而當年全市的銷售麵積就已經達到了665.89萬平方米,供求比為1:0.99,基本沒有新增的庫存,即使在過去五年,深圳的住房供應也處於一個相對緊缺的狀態:從2010年到2014年,深圳房地產市場的供求比例分別隻有1:0.82、1:0.69、1:0.75、1:0.8和1:0.69。

“一個城市房地產市場的合理庫存周期應該是8~10個月,但截至2015年12月31日,深圳樓市庫存量僅為4104559平方米/37566套,按照2014~2015年的月平均銷售速度來看,這個存量7~8個月即可售完,深圳樓市完全沒有去庫存的壓力”,深圳房地產信息網研究中心研究員吳上錦告訴本報記者,由於深圳土地資源緊張,供應緊缺一直是深圳樓市麵臨的巨大難題,2016年深圳樓市的供應量預計約在800萬平方米左右,供應量趨緊仍然會是2016年深圳樓市的主基調。

在吳上錦看來,深圳的新房市場與土地市場關聯度極高。“2015年,深圳房價的超高漲幅吸引了全國各地房企來深圳搶占市場,但2015年全年深圳僅出讓了4塊居住用地,這引得大批房企搶奪圍觀,其中尖崗山地塊以8萬元的樓麵地價成為地王新貴,創下了深圳建市以來的新高。”

值得一提的是,地王並非深圳房價快速上漲的主要原因:至少2015年深圳出讓的4塊居住用地,平均下來樓麵地價也隻有19155元/平方米,同比還下跌了23.7%。問題的關鍵在於:由於新增土地有限,近年來深圳樓市更多地是依賴於城市更新用地,雖然城市大量舊改項目的入市緩解了供應緊缺的問題,但由於舊改成本高昂,最終導致深圳大量舊改項目入市時就背負著不菲的成本。

以2015年年初中海地產拿下的深圳鹿丹村舊改項目為例,當時中海拿下該項目土地的成本樓麵價約為22000元/平方米,但需要配建14.4萬平方米的回遷房,算上回遷房的建造成本後,按可售麵積計算,該項目的實際樓麵地價其實已經接近4萬元/平方米。

2015年12月26日,當中海在該地塊上開發的豪宅項目“中海天鑽”開盤時,其均價已經超過10萬元/平方米,不僅成為深圳頂豪市場的標杆,也成功拉高了該區域的平均房價。

在王飛看來,雖然今年的政策環境仍會相對寬鬆,但深圳如此高的房價和漲幅很難持續,原因在於目前的房價已經超過了大部分剛性需求的承受能力,“很多購房者都在大幅透支著未來,在GDP增速創25年新低,股市持續下跌,全球經濟低迷的情況下,購房者需警惕未來的風險”,王飛表示。

這與深圳官方的聲音並不完全一致。近日深圳房地產研究中心主任王峰在接受媒體采訪時公開表示:“作為2015年領漲全國的深圳,在持續的大幅上漲後,增速有望放緩,但受製於供需矛盾緊張等主要因素影響,深圳2016年房價或將還有10%左右的漲幅。”

本文來源:中國經營報責任編輯:鍾齊鳴_NF5619

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