北京開年二手房成交量為新房6.6倍 全麵進存量時代

來源:房產焦點 2016-01-29 08:50:58

北京開年二手房成交量為新房6.6倍

樓市全麵進入存量房時代

有市場分析人士認為,北京新建商品住宅供應將愈發稀缺,成交將向存量住宅傾斜,但二手房漲價預期低於新建住宅

■本報記者王麗新

北京樓市開年至今,二手房成交量甩出新建商品房住宅“好幾條街”!據中原地產提供給《證券日報》記者的統計數據顯示,截至1月27日,今年1月份北京二手房住宅成交20916套;新建商品房住宅簽約3165套,二手住宅的成交量是新建商品房住宅的6.6倍。

值得一提的是,據中原地產的上述監測數據顯示,截至1月27日,北京商品房住宅庫存跌至最近1年多的最低點,實際可簽約純商品房住宅套數隻有65828套,相比2015年1月份的7.85萬套下調近1.3萬套。

對此,中原地產首席分析師張大偉表示,新建商品房住宅供應量減少,二手房成交熱度超過新房,但二手房價格漲幅低於新建商品房。

二手房交易比新房熱

“北京房地產市場進入了存量房的時代。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向本報記者表示,目前北京新房的庫存規模總體上呈下滑趨勢,部分購房群體會積極到二手房市場進行購房。其背後有多方原因,首先,二手房單價雖然偏高,但部分二手房戶型小、學區資源好,反而受到青睞。此外、在一、二手房價格上漲的過程中,部分房東急於脫手置換新房,相應的房價可能會偏低,這個時候也會加速此類房源的交易節奏。

據統計,上周(1月18日-1月24日)北京二手房新增房源掛牌價為41622元/平方米,較月初上漲2.8%;成交房源議價空間為2%,已連續三周低位持平;調價房源中下調報價的房源占比為39.3%,同樣處於曆史低位水平。預計到春節前,業主心理預期或將持續居高不下。

事實上,2015年12月中下旬以來,《證券日報》記者一直關注通州學區房,發現不但成交周期極短,且成交價格也在走高。有的房剛剛放出來,甚至還沒來得及掛在網上,就實現了成交。此外,個別業主在20天內報價上漲20萬元,也在一個月內以業主提價後的價位實現了成交。

值得注意的是,綜合統計數據來看,北京二手房成交均價也高於新建住宅。據鏈家提供給《證券日報》記者的數據顯示,2015年全年,北京二手房成交均價為35613元/平方米,同比增長3%;據上海易居房地產研究院的監測數據則顯示,2015年全年,北京新建商品住宅成交均價為27725元/平方米。

對此,有業內人士認為,北京新建商品房住宅市場開始郊區化。但從各城區二手房成交均價看,中心城區、外城四區成交均價漲幅要高於近郊區,因此二手房價格出現上浮現象。

而從具體成交套數來看,據中原地產統計,2015年全年北京二手房成交約19.6萬套,純商品房住宅隻有5萬套,可見差距之大。

這種差距則是由新房供應量稀缺造成的。張大偉表示,過去5年,北京的土地供應中,居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米,但配套的公建超過1000萬平方米。

顯然,北京已全麵進入存量房時代。“2016年,北京一手房房源的新增供應不到位,存量房交易活躍現象將會繼續。”嚴躍進如是認為。

一線城市全麵進入存量房時代

事實上,除北京外,其他三個一線城市和部分二線城市也開始全麵進入存量房時代。

據易居研究院智庫中心向《證券日報》記者提供的統計數據顯示,2015年全年,在“北上廣深”四大一線城市中,一手房交易套數分別約為103889套、121600套、120257套及75347套;二手房交易套數約為192251套、337300套、69957套及126899套,這意味著“北廣深”一手房交易套數和二手房交易套數的比例分別為1.85、2.77、0.58及1.68。

另一組數據則顯示,2015年12月份,一線城市二手房成交麵積為721萬平方米,環比增長22.5%,同比增長71.1%,二手房市場頗為活躍,成交量創年內新高,曆史次新高。特別是深圳二手房12月份成交環比漲幅達56.4%,北京也達到了29.8%。

從曆史年度數據來看,2010年二手房成交量相對較高,但2011年由於受限購限貸政策的影響,二手房成交量出現了下滑。2012年二手房市場有所回暖。2013年在“新國五條”政策的影響下,二手房成交量明顯提振。2014年又出現明顯降溫。2015年二手房成交量創曆史新高,成交麵積6450萬平方米,相比2014年增長76.6%,而且是2015年新房成交量的1.6倍。

對此,嚴躍進也向《證券日報》記者表示,這標誌著一線城市和重慶、天津等部分二線城市已經全麵進入存量房時代。尤其一線城市新建住宅庫存持續走低,二手房成交活躍度將更高。

事實上,2015年全年樓市格局轉變為供小於求,2015年新房供應量為3659萬平方米,成交量為4141萬平方米,與2014年相比,供應量降低12.3%,成交量增加32.3%,一線樓市改善性需求和剛性需求在2015年得到積極釋放,致使房價飛速上漲。

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